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物业调查报告
随着个人的素质不断提高，我们使用报告的情况越来越多，不同的报告内容同样也是不同的。一听到写报告马上头昏脑涨？下面是小编帮大家整理的物业调查报告，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。
物业调查报告1
为深入贯彻中央关于加快发展服务业的重大战略部署，全面树立和落实科学发展观，为政府研究制定行业政策提供参考，为有关部门加强行业指导提供依据，中国物业管理协会于20xx年二季度开始，通过网上填报的形式组织全国各地开展了物业管理行业生存状况调查。截止20xx年12月底，完成网上调查信息数据填报的企业总数为4600家，调查面覆盖了全国31个省、自治区、直辖市，共涉及128个城市和地区。现将初步调查的有关情况报告如下：
一、物业管理行业对社会经济发展的贡献
随着我国住房制度改革和住房商品化政策的持续推进，以及乡村城市化、城市现代化进程的加快，物业管理作为一个新兴的服务行业，近几年得到了长足发展，在经济发展与和谐社会建设中发挥着越来越重要的作用。
（一）服务水平显著提高
为适应业主乃至社会对物业服务需求的不断增长，90％以上被调查企业都注重服务品牌的培植和运用，从简单的专项服务到整体的综合性服务，从行为规范到服务标准，从服务理念到发展战略，从传统管理到创新服务，从客户管理到客户满意，从单项的物业服务到综合的资产经营管理，服务的品质和品牌意识已在全行业深入人心，物业管理有效提高了城市管理和房地产管理水平，赢得了政府、社会和广大业主的良好赞誉。
（二）社会效益表现突出
一是支持就业再就业工程，减轻社会就业压力。物业管理作为劳动密集型行业，在消化剩余劳动力方面具有天然优势，有利于减轻就业压力，促进社会的和谐与稳定。
二是积极参与社会公共事务、协助公共秩序管理。这次被调查的企业中，协助公安部门处理治安案件共53920起，协助有关方面处理突发事件30207起，参加抢险救灾68905人次。
三是热心参与社会公益事业，自觉承担社会责任。被调查的企业中三年来有793家企业先后赞助社会事业经费4035.66万元，捐助希望工程和帮扶贫困母亲等活动经费4177.84万元。
（三）经济效益有待改善
目前大多数物业服务企业的经营规模偏小，创富能力差。近半数企业未能盈利，而且盈利企业的平均利润额仅为82.1万元，反映了多数企业生存状况的困难，缺乏可持续长远发展的经济基础。
（四）环境效益初步显现
物业管理行业在环境效益方面的作用也是十分明显的.。由于物业管理覆盖了城市大部分区域，污染减少了、社区整洁了，环境优美了，生活方便了，人们的环境意识不断增强，生活习惯日益文明。
二、行业发展的基本状况
（一）企业发展情况
1981年至1994年13年间，只有268家企业成立，占企业总数的
5.82%，是我国物业管理的萌芽起步阶段，发展速度慢。1994年至20xx年13年间，共有4332家企业成立，占总企业数94.18%，是我国物业管理发展最为迅猛的阶段，大多数的物业服务企业在这一阶段诞生。其中1994至20xx年10年间共成立企业2495家，占总企业数75.98%，10年间企业以每年近133%的速度猛增，20xx年以后，企业数量的增长速度放缓。。
2.以企业注册登记类型划分。
国有企业758家，占总企业数的16.48%；股份有限公司301家，占6.54%；有限责任公司2976家，占64.70%；私营企业348家，占7.57%；
港澳台商独资企业73家，占1.59%；外商投资企业43家，占0.93%；其他类型企业101家，占2.20%。大多数物业服务企业实现了公司制（71.24%为股份有限公司和有限责任公司），国有物业服务企业仍占一定比例，外资和私营企业比例偏低。
3.以企业资质等级划分。
一级资质365家，占7.93%；二级资质713家，占15.5%；三级资质3287家，占71.46%；其他未取得资质的企业235家，占5.11%。 以上数据说明，现阶段物业服务企业的整体规模较小，多数企业无法取得规模效益，整个行业仍处于发展初期，整体抗风险能力差。
4.以与开发企业的关系划分。
被调查企业中属于房地产开发单位下属物业服务企业有1260家，占企业总数27.39%；其他隶属关系的企业3340家，占72.61%。 开发建设单位下属企业占全部企业的四分之一强。
（二）从业人员情况
被调查企业的从业人员总人数772032人。基本分类情况如下：
1.以工作岗位划分。
从事管理岗位即企业管理层人员119978人，占总人数15.54%，从事操作岗位即企业一线操作工人652054人，占总人数84.46%。操作岗位人数中38.40%是秩序维护员，24.84%是清洁工，13.64%是工程维修人员，5.69%是车辆管理人员，4.44%是绿化养护人员，12.99%为其他勤杂工种。
（以管理人员为基数1，和其他工种的比例关系）
从以上数据可以看出，物业服务仍属于劳动密集型行业，从业人员中管理岗位人员较少，操作岗位人员偏多，尤其是秩序维护员所占的比例过大（近四成），这在一定程度上反映出物业管理行业对促进社会就业的积极作用。
2.以学历层次划分。
被调查企业的全部从业人员中，具有硕士研究生以上学历1622人，占总人数0.21%；本科生33396人，占4.33%；大专生89625人，占总人数11.60%；中专生147575人，占19.12%；高中以下学历499814人，占64.74%。中专以下学历所占比例和一线操作工人所占比例几乎完全相等（84%左右），物业管理行业的劳动密集型是与从业人员的低学历紧密联系的。
3.以技术层次划分。
被调查企业的企业经营管理人员中具有高级职称的6667人，占管理人员总数5.56%；中级职称32351人，占管理人员总数总数26.96%；初级职称29461人，占管理人员总数24.56%；无技术职称人员51449人，占42.92%。企业操作人员有高级技工18873人，占操作人员总数2.89%，中级技工46498人，占7.14%，初级技工80071人，占12.28%，无技术人员506612人，占77.69%。技术力量的薄弱是显而易见的,这意味着大量涉及技术水平的设施设备维护工作需要通过外包专业公司来完成，同样企业对外包单位的技术指导和监督也存在力不从心的问题。
4.以男女性别划分。
被调查企业的从业人员中，男性占64.22%，女性占35.78%。
物业调查报告2
寒假社会实践调查报告通过在新乐物业公司各处的实习，我对各处的物业管理情况有了初步的了解。在这一过程中，我学到了物业管理工作中的具体业务知识，丰富了所学的专业知识。为以后正常工作的展开奠定了坚实的基础。在实习期间，我深深体会到了新乐物业的优势，以及在张掖市的影响地位。虽然新乐物业仅经过了短短几年的发展，却取得了如此大的成绩，这与新乐人辛勤工作勇于创新，敢于挑战的精神是分不开的。但在看到成绩的同时，我也发现了这其中存在的一些影响新乐物业发展的.问题，现总结整理如下。
第一，内部管理不规范。首先，新乐物业受张掖整个物业管理发展的影响，几处的物业管理差不多都沿袭了旧有的管理模式。部门分工不够明确，制度不健全，少有程序化、规范化的工作流程，大部分进行着简单粗放的的管理。其次，由于物业管理牵扯到的问题众多，各处体制不健全，各种关系错综复杂，需要协调、处理的关系众多，使得各物业处把大量的精力放在处理各种关系上，包括处理物业处与集团公司之间的关系，物业与行政部门的关系，与有关业主之间的关系。处理好这些关系当然有利与物业管理的发展，但当因此而忽视了内部管理与对外服务时，就难免本末倒置了。这样就影响了物业管理的健康发展。
第二，责权利不明。责权利不明，是影响企业发展的主要障碍。这包括两个方面，一方面是各物业处与总公司之间。虽然，建管一家的局面，也曾给物业管理带来过一定的好处，例如，一些房屋维修问题、设备设施配备问题，都可以较好的协商解决。但的却是使物业管理工作无法独立开展。许多问题都需要层层审批，造成了多头管理，影响了物业管理的服务质量的提高和物业管理企业的健康发展。另一方面，是各物业管理处内部、各岗位之间权责不明，岗位职责分工不合理，人员配备不科学，造成了工作效率低下，人员富余，工作链断档，工作流程不顺畅，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影响了服务水平的提高。
第三，基础薄弱，正常运行困难。首先由于部分物业开发较早，设备、设施老化，使维修难度加大，维修成本高，给各方面工作带来了很大压力。其次，前期遗留问题较多，物业管理仅凭自己的力量难以解决。物业管理与开发商之间，与建设单位之间，与业主之间矛盾重重，物业管理收入微薄，使物业管理收入不抵支出难以正常运行，企业举步维艰。这就使得物业管理难以改进设备，改善服务，导致了服务水平低，业主投诉率居高不下，对服务不满意，进而导致部分业主拒交物业管理费。这样就使得物业管理陷入了恶性循环之中。
第四，缺乏专业的管理人员。由于企业从业人员，相对缺少专业知识，大部分是中途搞物业管理，尽管经验相对丰富，但缺乏系统的理论知识。并且由于观念、资金等问题，企业很少引进专业的管理人员，这就导致了，服务意识较差，观念创新匮乏，使得物业管理难以进入良性发展的轨道。这些问题，影响着新乐物业的发展，为改善公司的物业管理状况，树立公司物业管理品牌，不妨采取以下措施，以促进企业快速、健康发展。
1、明晰权力和责任。新乐物业欲走品牌之路，就必须走独立发展之路，明确与总公司之间的关系，分清责任界限，享受独立开展各项工作的权利，承担其作为物业管理企业应负的责任。另外，各物业处也应加强自身的管理，合理划分部门，科学安排岗位，规范各部门的职责，做到“人人有事关，事事有人关”理顺物业管理流程，明确各部门员工的职责与权利。
2、建立、健全规章、制度。一个成功的企业一定要有一套科学、合理、适合本企业特点的规章、制度，来规范员工的行为。
要树立新乐物业品牌，必须要健全规章、制度作为保障。这包括制订质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等一整套必备的制度，还包括物业管理服务工作流程、投诉受理程序、报修维修程序、紧急事故处理程序等一系通过公司各处的实习，我对各处的物业管理情况有了初步的了解。在这一过程中，我学到了物业管理工作中的具体业务知识，丰富了所学的专业知识。为以后正常工作的展开奠定了坚实的基础。在实习期间，我深深体会到了新乐物业的优势，以及在张掖市的影响地位。虽然新乐物业仅经过了短短几年的发展，却取得了如此大的成绩，这与新乐人辛勤工作勇于创新，敢于挑战的精神是分不开的。但在看到成绩的同时，我也发现了这其中存在的一些影响新乐物业发展的问题，现总结整理如下。
总之，新乐物业的品牌之路，尽管面临一系列的问题，但这必将是一条康庄大道，也是生存和发展的必然要求，相信通过全体新乐人的努力，必将取得成功！
物业调查报告3
根据深圳市某某物业管理有限公司（以下简称“贵司”）与广东卓建律师事务所（以下简称“本所”）签订的《管理律师服务合同》，本所接收贵司的委托，就贵司的经营管理系统进行调整和提升。按照项目进度计划，本所在完成了必要的前期沟通和准备工作后，指派律师于 20xx年5月6日开始进行第二阶段的尽职调查工作，并于20xx年5月20日完成。
在此期间本所律师对贵司现有的规章制度、员工手册、部门手册、公司章程、董事会议事规则、监事会议事规则以及ISO9000文件进行了全面的了解，并与公司高层、中层、基层管理人员及员工进行了访谈，合计共27人次，其中高层2人次，中层5人次，基层管理人员及员工20人次。同时对物业部、工程部、保安部进行了实地考察，并与保安部员工一起对公司管理的某某商业大厦楼宇进行了实地巡查。
在此基础上，本所律师按照管理律师的业务标准、道德规范，本着勤勉尽责的精神，在对贵司提供的有关材料和事实进行了核查和验证后，现向贵司出具如下尽职调查报告（以下简称“本报告”）。
在出具本报告之前，本所特作如下声明：
1. 本报告仅对《管理律师服务合同》中约定的服务事项负责，并以贵司提供的材料以及本所尽职调查中所了解到的情况为依据，发表意见。
2. 本报告为阶段性工作报告，其中所涉及的情况和意见均不是本次管理律师项目的最终结论，在经过贵司进一步认可或修改后方可作为下一阶段工作的依据。
3. 本报告仅供贵司为本次管理律师项目使用，未经本所事先书面同意，不得作为其他任何用途使用，包括但不限于复印、传抄和外传。
一、组织结构设置
（一）基本情况
贵司在经营管理层设有总经理和副总经理，下设人力资源部、财务部、物业部、工程部、保安部和品质部，其中总经理分管人力资源部、财务部和工程部，副总经理分管物业部、保安部和品质部，而原有的组织结构框架图中所提及的拓展部，在事实上并没有运转。
（二）分析
1. 贵司的组织结构设置总体上采取了职能型组织结构的方式。其中，人力资源部（实为综合部）、财务部和品质部是以独立的职能部门来设置的，但行政和综合职能并未在组织结构上体现出来。
2. 按普通中小型物业公司的组织结构设置规则来看，通常做法为物业部下面分设工程、保安和环境三个职能机构，而贵司则是把物业（不是一般意义的物业部，主要功能是客户服务中心）、工程、保安三个职能机构提升到了独立部门的位置，使这三个原本相互关联的职能机构变成了三个独立的部门，加之贵司人事关系复杂，导致了现在物业部、工程部、保安部三足鼎立的局面，给管理工作带来了诸多的不便，也容易产生职能冲突和丢失现象。
3. 目前贵司的物业部、工程部、保安部由总经理和副总经理各自分管一部分，无形中加大了三个职能部门之间的隔阂。三个职能机构如果不能统一管理，必然会给经营管理和服务带来断层和混乱。
4. 从贵司现在的管理结构来看，无论是人力资源部、财务部，还是品质部都无法介入物业部、工程部和保安部这三个职能机构的日常经营和管理活动，导致职能机构之间不能很好的配合与对接，公司也不能有效地行使管理和监督职能。
（三）管理律师建议
由于贵司目前尚不能对部门机构的设置进行大的调整，因此在不改变现有的组织结构设置的情况下，增加综合部或品质部对物业部、工程部和保安部三大职能机构的管理和监督的职能，且上述三大职能机构统一由一个高层领导分管，在便于贵司统一协调和管理的同时，打破其三足鼎立的格局。
二、部门设置
（一）人力资源部
1. 基本情况
（1）人力资源部承担的职能除人力资源管理外，还承担着采购、行政、后勤等综合部门或办公室的'职能。
（2）目前人力资源部虽然承担了一些综合职能，但从贵司整体来看，综合职能丢失的现象十分严重。如考勤管理、工作服管理、卫生管理、文书管理、档案管理、会议管理、计算机网络管理等职能。同时人员配备不够，行政、后勤等岗位缺失。
2. 分析
（1）虽然物业管理企业的通常做法为单独设立人力资源部，但对于中小企业来说，如果单独设立人力资源管理部必然要有独立的行政部或综合部，否则就可能导致综合管理职能的丢失或散落。
（2）对中小企业来说，行政部或综合部除了履行行政、人事、后勤等职能外，还承担着对职能机构的制约和监督、法务和合同审查、财务前置审查等职能，但现在的人力资源部远远无法达到上述的职能要求。
（3）对中小企业来说，行政部或综合部还要承担对其它部门进行考勤和考核的职能，综合部门的综合职能弱，则对其他部门的监督监管就会弱，必然导致公司监督管理职能的弱化。
（4）普遍反映的问题：工作繁琐，人员配备不够；设计的工资结构不合理，工资缺乏透明度，名义工资与实际工资不符；有部分制度不符合劳动合同法的规定；相关专业人员招聘难度较大；对老员工的工龄清零等严重伤害了老员工的感情和积极性。
3. 管理律师建议
（1）将人力资源部更名为综合部或行政人力资源部，以增强其综合职能。
（2）把其它部门中与行政、人事、后勤职能相关且不能由其他部门独立行使的职能划归综合部，如合同管理、考勤管理、工作服管理、卫生管理、文书管理、档案管理、会议管理、计算机网络管理、财产保险管理等职能。
（3）加强人力资源的管理，规范劳动合同、工资制度、绩效考核和奖惩制度等。
（4）强化考勤考核的职能，提高奖罚力度。
（5）老员工是公司最宝贵的财富，因为眼前的利益伤害老员工的感情是得不偿失的事。对于司龄满三年、五年、十年的员工给予特别奖励，并且保证工资和福利待遇随司龄的增长而不断增加。
（6）考虑到贵司的历史情况，考勤考核职能也可由品质部行使。
（二）财务部
1. 基本情况
（1）财务部承担的职能主要是财务核算、财务管理和财务监督，同时还负责费用支出和报销的审核以及仓库管理。
（2）财务部工作人员分三个工作场地办公，其中出纳在负一楼的客户服务中心办公，仓管在负二楼的仓库办公。
2. 分析
（1）财务部的工作性质决定了其职能职责的清晰，部门按照国家法律法规及工作惯例进行运转和管理。
（2）出纳实际上承担了一般收银员的职责，在现金管理和收银工作经常有冲突。
（3）应强化财务部的财务监督作用，减少与其它职能部门的交叉性职能，减少对非财务活动的直接管理。
（4）财务部的工作专业性强，规范性高，需要时间和空间的保障，让专业的人员做专业的事。
3. 管理律师建议
（1）在条件成熟时，将财务部的费用支出和报销的前置审核权交由综合部行使，以保障财务部工作人员的时间和空间，同时增强综合部门的综合职能。
（2）仓库管理交由综合部或物业部管理，以减少环节，提高效率，财务部给予财务审计和监督。
（三）品质部
1. 基本情况
品质部是专门为实行ISO9000而设立的部门，负责ISO9000系统的改进和完善。但长期以来，品质部受其人员数量的限制，而无法更多的展开工作。
2. 分析
（1）作为ISO9000系统中必须设立的部门，有其存在的必要性。
（2）强化品质部的职能，可以根据需要让其承担更多的监督管理职能。
3. 管理律师建议
（1）在综合部承担对部门进行绩效考核的职能有难度的情况下，可以让品质部承担此职能。
（2）以品质部为中心，建立联合巡查制度，并通过联合巡查制度启动对公司日常经营管理活动的全面考核。
（3）联合巡查制度分为两个层面，一是由职能机构派员与品质部、综合部工作人员组成联合巡查小组，每天对各部门及大楼进行联合巡查；二是由公司高层牵头，与各部门负责人组成巡查团，每周进行一次联合巡查。联合巡查结果将纳入绩效考核体系。
（四）物业部
1. 基本情况
（1）物业部承担的职能主要是客户服务，包括业主接待工作及迁入迁出、装修等相关服务手续；处理业主日常报修投诉；物业管理相关费用的收缴；业主档案、装修档案、客户档案等物业文书档案的整理、保管；清洁绿化和消杀。
（2）目前物业部采取的是一班制，周末轮值的工作方式，夜间无人值班。
2. 分析
（1）一般意义上的物业部是一个大概念，包括了客户服务、工程维护、保安、环境等职能，但从贵司物业部的实际运行情况来看，其所承担的并不是一个一般意义上的物业部的职能，而仅仅只履行了客户服务中心的职能。
（2）由于管理人员对物业部机构认识上和设计上的偏差与误解，把客户服务中心与当物业部等同了，因此也产生了许多不必要的误解和矛盾。
（3）普遍反映的问题：工作很繁杂，人手不够；与工程部配合不到位，不同部门、班组之间相互不理解。
3. 管理律师建议
（1）将物业部更名为客户服务中心或业主服务部。
（2）把工程部的维修班划入物业部管理，以便于客户服务的职能合并，更好更便捷地为客户服务。
（3）物业部和维修班的工作实行两班轮班值班制，以确保对客户的服务质量。
（五）工程部
1. 基本情况
（1）工程部承担的职能主要是工程保障及维修，包括大楼建筑物、高低压配电系统、柴油发电机组、空调供冷系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、机械停车系统、通讯及信息系统、闭路电视监控系统和有线电视系统等大楼基础设施、设备的正常运行的管理、维修、保养以及外委工作。
（2）目前工程部分为运行班和维修班，其中运行班主要负责大楼基础设施、设备的维护保养以及外委检修，维修班负责日常维修，其中空调工既负责运行同时也要负责维修。
（3）工程部维修班采取的也是一班制的工作方式，夜间无人值班。
2. 分析
（1）从现行的情况来看，运行班维护的是大楼的基础设施、设备，基本不直接面对客户；而维修班主要是面对客户进行设施、设备的维修，承担客户服务的职能。
（2）由于部门内、外的地位和利益分配的不平稳，工程部工作人员的意见和情绪都较大。
（3）普遍反映的问题：工资平均且偏低，不公平；库存配件和物料品种不齐，采购速度慢，影响维修班工作效率。
3. 管理律师建议
（1）鉴于工程工作的特殊性与大楼基础设施和设备的重要性，建议将运行班独立管理，把维修班划归物业部管理，同时将工程部更名为工程保障部或设备部，以便于统一协调和管理。
（2）加大对工程部的投入，储备必要的技术人才，合理设置技术人员的薪酬。
（六）保安部
1. 基本情况
（1）保安部承担的职能主要是治安、内保和消防，包括大楼所辖范围的安全保卫，停车场的车辆管理，物业出租房屋人员的登记与管理，消防管理和设备监控，火灾事故的应急疏散和灭火等工作。
（2）目前保安部采用全天候三班制的工作方式，保证每时每刻都有保安员在岗。
2. 分析
（1）保安部的管理相对比较规范，采取半军事化管理，较好地履行了保安部的职能职责，对大厦的管理功不可没。
（2）保安部股东人数较少，内部关系比较单纯，内讧和内耗对部门和职能管理及员工的管理影响较少。
（3）保安部的工作比较辛苦，工作人员文化素质低，人员流动性较大且需自行解决三餐问题，导致不能形成一支十分稳定而有战斗力的保安队伍。
（4）普遍反映的问题：工资不透明，补工资不及时；人员编制不足，维修班和物业部门配合不到位，维修员和物业员都是一班制，没有值班制度，导致对业主的服务有空缺。
3. 管理律师建议
（1）加强管理的同时，要加强对保安部工作人员在生活和工作上的关心，及时解决生活上的困难并给予充分的尊重。
（2）对于司龄满三年、五年、十年的员工给予特别奖励，并且保证工资和福利待遇随司龄的增长而不断增加（同样适用于其它部门的员工）。
（3）对于在治安管理中见义勇为，协助公安机关破案，工作长期无差错等有突出贡献者，应给予特别奖励。因公负伤者，除由公司承担全部医药费外，还应根据情况给予特别奖励。
三、总体评价
（一）基本情况
1. 贵司曾制定过很多的规章制度，但皆因执行力不足，在实际工作中没有得到很好的施行。
2. 贵司从管理层到普通员工，都认同公司进行规范化管理和制度建设的必要性，但普遍担心执行的力度问题，认为如果公司高层和大股东没决心，规范化管理和制度建设就会成为一句空话；如果股东不带头执行，任何规章制度都不会有生命力。
（二）分析
贵司改制以来，结构性矛盾比较突出，集中表现在：
1. 作为一个市场竞争中的公司，应该本着公司利益第一的原则进行经营管理活动，而贵司目前的状况却是股东利益至上，而且是小股东的眼前利益至上。如此，必然严重伤害所有股东和普通员工的长远利益和工作积极性。
2. 作为一个股份制的有限责任公司，股东的权利应该由其所持有的股份决定，而目前贵司却存在着一种病态发展趋势，即股东对股东的权利产生错误认识，将股东身份视为一种在公司拥有特权的象征。如此，贵司就很难形成一个坚强有力的领导核心，也很难做出可持续性发展的决策。这种权力分配机制的错位、畸形，对贵司的长远发展是致命的。
3. 作为一个现代企业，其发展的动力在于所有权与经营管理权的相分离，有钱的人出钱，有力的人出力，让一流的人才来负责公司的经营管理活动。而贵司的现状却是，股东成为了一种身份、地位、权力的象征，重要的部门和岗位都成为股东之间利益和权力争夺的焦点，其最终的结果就会导致如武大郎开店一般远离甚至拒绝优秀的人才和员工。
4. 作为一个服务型企业，必须确立以客户为中心的服务模式和经营管理模式。而贵司的现状却是由部门或个人偏好、兴趣甚至心情来决定为客户提供服务的时间、速度、效率和质量。长此以往，无异于自毁前程。
5. 贵司改制五年来，所有的股东都处于一个适应做股东、学习做股东、学习做管理的过程，为此贵司和股东都付出了沉重的代价。但市场不等人，竞争不等人，公司不可能等所有的人都学会了做股东和做管理后再来谈发展。
（三）管理律师建议
1. 从战略发展层面上制定中长期发展规划，立足于公司未来的发展和股东的长远利益，在未来三到五年的时间消化因改制过程中和改制后形成的矛盾，让公司逐步进入一个民营企业正常的可持续发展的轨道。
2. 建立股东员工的退出机制，在充分保护股东利益的基础上，鼓励个人股东不再直接参与公司日常经营和管理活动，真正实行所有权与经营权相分离，并加以制度化。
3. 吸收优秀的员工和技术人才进入管理层，并聘请职业的经理人负责公司的经营管理。
4. 从明确部门和岗位的职能、职责开始，全面规范公司经营管理活动，强化制度的执行和考核，让制度管人、让制度管事。
5. 以联合巡查制度的推行为制度为起点按钮，全面带动公司的规范化管理。
物业调查报告4
一、我国城市旧区物业管理现状
课题组对目前我国一些城市在旧区实行物业管理的现状进行了调研，具体情况是：天津市物业管理截至20xx年11月底已接管整治项目166个，1000.3万建筑平方米，分别占整治项目应实施物业管理个数和面积的39.9%和43.99%。
广州市老城区现已有99个旧居民区推行了以社区服务中心为主体的事业型基本物业管理，充分发挥街道社区服务中心的作用。目前，3个试点小区已基本引入了物业管理，小区的环境和居民的生活得到了明显的改善，这一物业管理模式受到群众的普遍欢迎。
北京市在对旧小区实行综合整治后，按照现代的物业管理模式进行管理。
吉林省白山市强化了住宅小区综合整治，实行属地化组团，区域化管理，改善小区整体环境。近年来市政府先后投入大量资金，由房产局牵头，对市区的住宅小区进行综合整治，实施拆仓房建绿地、修道路工程。
邯郸市旧住宅区占有很大比例。据统计，全市主城区内共有各类住宅区392个，其中原由房产部门统一管理的、各单位自行管理的、产权混杂的旧住宅区就占323个。为彻底改变旧住宅区脏乱差的状况，20xx年，市委、市政府提出用3年时间，不断加大力度，晋级升档，完成主城区全部住宅区的综合治理任务，大力推行物业管理，为广大城市居民创造一个整洁有序、优美舒适的生活环境。
20xx年6月，长春市物业管理与社区管理相结合整治旧区试点工作方案已上报省建设厅，结合物业管理工作现状，朝阳区湖东小区和铁路小区(建筑面积分别为34万平方米和3万平方米)被确定为旧区整治试点区域。
从以上各城市对旧区的管理来看，旧区的物业管理工作已逐渐成为各城市关注的重点，但如何彻底有效地对旧区进行管理还有待研究、实践。
二、目前各地对旧区物业管理采取的普遍方法
现在旧区推行物业管理一般都是按照先治理后管理，治理与管理紧密衔接的原则进行。同时，各地也根据自己的实际情况采取了不同的管理模式。
从管理模式上看天津市目前主要有三种：一是以房管部门成立专业公司接管为主，天津和平、河西、南开三区房管局都成立了局属专业物业管理公司，以市场化运营模式，取得一定成绩：共接管小区36个;二是以街道、居委会模式进行管理为主，红桥、河东、塘沽、汉沽四个区，共接管小区42个;三是以单位模式进行管理为主，河北、河东和大港区三区，共接管33个。
长春市对于老的没有实施物业管理的区域，即“旧区”，将采取物业管理与社区管理相结合的新思路。
在推进旧城区住宅小区物业管理过程中，广州根据小区的实际情况分类型、分层次推进，引导居民按自身的承受能力选择符合实际的物业管理方式。如推行了以社区服务中心为主体的事业型基本物业管理，充分发挥街道社区服务中心的作用。
北京提出各区(县)政府要加强对老旧居住小区的综合整治，动员产权单位、产权人、使用人、物业管理企业共同出资改造居住区环境。在此基础上，通过试点，结合公房出售，摸索经验，建立不同形式的、适合老旧居住区特点的物业管理方式。
三、目前旧区物业管理中存在的几个典型问题
不管各地采取怎样的物业管理模式，在实际工作中都遇到了几个典型的难题，这些难题直接影响着居民对物业管理工作认可度和物业的正常运行，并制约着旧区物业长效管理，值得其它未实行旧区物业管理的地区注意。
(一)旧区物业收费低，收缴率低，物业管理企业不愿接管
旧区物业收费低，政府制定的物业服务基准价格偏低，物业管理公司入不敷出。比如天津市，针对旧区多年来形成的收费机制，天津市各区对旧区物业收费大致实行两种模式：一种是按建筑面积收费，一般不超过0.3元/平方米;另一种是以房型收费，大致分独单、偏单、三室，并根据提供的服务标准制定具体的收费价格，一般独单5～6元;偏单7～8元;三室9～10元;以目前的情况看，大多数改造后的旧楼区还是以房型收费为主，可以看出，旧区收费标准无法和现有的普通商品住宅小区接轨。同时旧区物业管理还处于“福利”或“半福利”状态，业主观念尚未转变过来，不愿交费或少交费，物业收费率低，天津市平均收缴率仅为50%。多数物业管理企业难以做到收支平衡，经营非常困难。实际上旧区房屋及设施设备都急需维护与维修，物业管理费更需提高。而与此同时许多旧区的住户大多是低收入阶层和承租户，要想改变目前这种状况难度可想而知。
(二)维修基金严重匮乏
旧区许多房屋是房改房，房改后，按照商品房统一管理模式要求，必须提取维修资金，提取比例为房款的2%。而事实上，不少地方维修资金还得不到完全落实，追缴比较困难。再加上不少房改房房屋质量普遍较差;长期的低租金使房屋得不到及时的维修养护，造成房屋完好率低、设备陈旧、老化，给维修造成了较大压力。另外还有一些私产旧房，由于过去交易手续的不完备，维修资金也没有按时足额缴纳。
(三)法律法规尚不完善，人们的民主参与意识不高
虽然现在各城市对旧区的物业管理大都比较重视，而且也意识到了法律法规的不健全，但要在短时间内建立起完善的法律法规也是不可能的，只能随着时间的推移，针对旧区出现的新问题，逐步建立。现在许多城市已出台了一些法律法规，在其中对旧区管理作了规定，如北京，相继出台了《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》、《北京市居住小区物业管理服务标准》以及即将出台的《北京市物业管理服务质量标准》等;天津市相继出台了《天津市物业管理条例》、《天津市商业维修基金管理办法》、《天津市旧区物业管理服务用房购置和管理规定》以及《关于旧区物业管理服务收费有关规定问题的通知》等;邯郸市出台了《公有住房售后维修养护管理办法》、《公有住房售后维修养护办法补充规定》、《物业管理企业资质管理暂行规定》、《邯郸市城市住宅区物业管理办法》和《邯郸市原建住宅小区物业管理分等级收费实行办法》，这些都值得各地借鉴。但同时，由于一些法律法规宣传不够，人们的民主参与意识不高，许多居民不遵守这些法律法规，物业对这些行为又难以有效控制。因此，如何尽快制定适于旧区物业管理的制度以及如何使这些制度有效地得到执行，是值得有关部门考虑的问题。
(四)接管进度慢，物业管理形同虚设
在一些已综合整治过的旧区，可以看到自行车存放处、对小区的封闭、门卫的值班室等设施，但同时也注意到自行车存放处没有几辆自行车，人们还是按原来的习惯随处停放;小区虽用栅栏圈住了，但出口太多，挡不住出出入入的小贩;门卫值班室内没有门卫。另外，小区内没有物业管理办公用房等，接管进度慢，物业管理形同虚设。治理与管理如何紧密衔接值得各地关注，不要将治理的成果付诸东流。
(五)新旧管理体制衔接难
过去，旧区的管理主要依靠街道居委会，同时还有供水、供电、供气等部门的协调配合，而现在实行新的物业管理体制后，许多地区物业管理公司与供水、供电、供气等专业管理部门之间还没有建立起规范的委托服务关系，出现问题，容易造成扯皮;街道基层组织的行政管理与物业管理公司的经营管理存在责任划分不明确、职能交叉重叠、互相争权现象。
四、我国城市旧区物业管理办法的框架设计
在对城市旧区实行物业管理的时候，必须分阶段、分步实施，逐层深入，要治理一个，管理一个，注重效果而不是数量和过程，要循序渐进，不可操之过急。具体管理办法如下：
1. 做好旧区物业管理实施的.准备
深入旧区进行物业管理的宣传，讲解相关的法律法规(主要是针对旧区的一些具体规定)，加深人们对物业管理的认识;对旧区的物业现状进行摸底(如产权情况、新旧程度、管理单位及现状等);摸清旧区居民对物业管理的需求(如居民对原有物业管理的评价、居民的收入水平、居民对新物业管理方式的认知程度等)。
2. 对旧区进行分类，制定相应的物业管理办法
在推进旧城区住宅小区物业管理过程中，要根据小区的实际情况分类型、分层次推进，引导居民按自身的承受能力选择符合实际的物业管理方式。目前各城市采取的物业管理方式主要如下：对环境配套比较好，房子比较整齐，产权比较分散，住户有一定经济承受能力，对物业管理需求较迫切的住宅小区优先进行整治，可参照新区开展现代化的物业管理;对配套比较差，房子比较旧，住户经济承受能力有限，对物业管理需求一般的住宅小区，以房屋维护为重点进行单项物业管理，随着条件改善，逐步增加服务内容，同时应注意选聘专业的物业管理公司进行这些管理，逐步纳入到现代化的物业管理上。
3. 及时总结经验与教训，妥善解决易出现的各种问题
通过对旧区实施物业管理的城市的调查研究，目前急需解决的几个问题如下：
◎ 物业收费
要解决物业收费低、收缴率低、物业管理公司入不敷出的情况，可采取的措施如下：
(1) 明确业主公约。事先对小区的服务内容、服务标准、收费标准及收费方式(物业费可以实行低取费、菜单式，按项定价的方式)实行由当事双方协商确定，制定本小区的业主公约，同时应注意公约不得违反当地的法律法规。政府要给物业管理企业对违反“公约”的人有“罚”款权，这种“罚”款不同于“行政罚款”，而是要求违反“公约”人要对遵守“公约”人的侵害承担赔偿责任。物业管理企业进行“罚”款的依据是“公约”，“罚”来的款只能转入物业的公共维修资金和用于物业管理的费用支出，而绝不能进入物业管理企业的“利润”或“罚款”人的腰包。法院或仲裁机构对物业纠纷主要应依“公约”判案。“公约”不仅约束业主，同时也是对物业管理企业的约束，在企业不能按要求管理物业时，业主同样可以依据公约的规定提出警告、“罚款”甚至终止合同。
(2) 在小区显眼的地方张贴服务内容及服务标准、收费标准、收费方式以及对违反公约的处罚措施。
(3) 公有租赁住房应从租金中提取一定比例的物业管理费用，物业管理单位要相应承担一定的责任。专业部门委托给物业管理单位承担绿化和道路养护的，有关部门应给一定的费用。
(4) 物业管理企业可就地吸纳下岗职工，享受优惠政策，降低运行成本，把有限的收入用在服务上，同时也解决了这些业主交不起物业费的难题。
(5) 以政府补贴的形式，作为资助特困家庭缴交物业管理费的专项经费。
(6) 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
(7) 控制物业公司的进驻资格。在实行物业公司管理的小区，一定要选择规模较大、社会信誉好、企业知名度高、管理人员素质高、管理服务质量好、群众满意率高、具有较强市场竞争力的公司，这些公司的管理好，资源配置的能力强，直接管理成本低，从而即使物业管理费用低些也有利益可图。再者，公司管理得好，居民必然按时交费的就多，收缴率相应的就会提高。
(8) 加强物业公司与业主之间的沟通。物业公司平时应注意举办一些活动，加强与业主之间的沟通。如不定期邀请社区有威望、较热心的业主座谈;“六一”儿童节组织有孩子的业主一起活动;为老年人举办书法绘画比赛;组织社区人们跳健身操等。别看举办这些小型的活动事小，但是它的作用和意义却不能轻视，通过一个个不同形式的活动，促使物业与业主、业主与业主之间进一步的了解，有益于小区和睦气氛的培养，有益于不少问题的解决。
(9) 可以采取物业缴费社会化的形式，让居民把物业费直接交到银行，为居民建立信用体系，对那些有能力支付物业费却以各种理由拒交的业主进行制裁，同时，对物业公司也应实行信用机制，建立信用体系。如果物业公司不能履行职责，将拿不到管理费或少拿，以打消一部分按时交物业费业主的顾虑。
(10)政府应出台有利于旧区物业管理更优惠的政策，对积极参与旧区物业管理的物业管理公司给予补贴和扶植。如政府在税收等方面给予一定的政策优惠，同时拨出专款补贴给物业管理公司，保证物业管理公司能保本微利，在正常经营状态下不至于亏损严重而纷纷退出房改房物业管理市场，从而扶植物业管理公司接手旧区的物业管理，形成良性循环机制，待条件成熟时再按照市场化的模式进行运作。
◎ 住房维修资金
要想成功地归集维修资金，彻底改变传统的“以租养房、以租养人”的房屋维修管理模式，实现“市场化、社会化、专业化”的现代物业管理的房屋维修模式，保证房屋及其设备的正常使用和运行，各地应采取的措施主要有：
(1) 尽快出台相应的法律法规。如北京市国土房管局《关于规范和加强本市居住区物业管理的若干意见》中规定：商品住房和公有住房出售后都应建立住宅共用部位、共用设施设备维修资金，用以保障住房售后的维修管理。虽然现在有许多城市注意到了旧区维修资金的问题，但由于实施难度大，一些城市在政府规定中未涉及旧区维修资金的收取、管理和使用，各地应根据本地区的情况尽快出台相应的法律法规，以便有法可依。
(2)加大旧区维修资金的归集力度。国家有文件明确规定：“旧有公房出售时，购房者按购房款2%的比例，向售房单位缴纳维修基金”，因此，对旧区内公房转为私产的一定要进行维修资金的收取;对于还是公有租赁住房的应尽快制定维修资金统一归集的办法，使它们也纳入住房维修基金，进而形成统一、可靠、有效的住房保障机制，不断完善资金缴存程序，简化手续，使新老政策尽快并轨。同时还要对公有住房售后维修资金进行整合。
(3)建立完善的维修资金管理制度。维修资金涉及广大业主的共同利益，资金的管理、使用及归集要有一套严格的制度，设专门的管理机构。在物业专项维修资金的监管方面，广州市大力推行物业专项维修资金“一户一存折”和“维修资金专用卡”的维修资金管理制度，即每一业主都有维修资金专用账户，广大业主能随时了解、监督维修资金的使用情况，并由专门的部门监督管理专项维修资金，以维护广大业主的切身利益，值得各地借鉴。
◎ 理顺各部门的职责
物业管理与社区管理、社区服务、社区精神文明建设及供水、供电等到部门的专业管理有着密切的联系，搞好物业管理单靠一家不行，只有充分发挥政府主管部门的核心作用，各部门密切配合，共同促进才能实现。
在处理物业管理和社区管理的关系上，要充分依靠街道、居委会。物业管理是社区管理的基础，是社区服务网络的重要组成部分，也是社区精神文明创建的重要力量。要在街道、居委会的配合支持下，理顺小区管理体制。
在处理物业管理和供水、供电等部门的关系上，可按照新小区的办法进行管理。同时业主委员会是物业小区(大厦)业主民主协商、自我管理、平衡利益机制的组织。政府主管部门应积极指导业主筹备小组召开业主大会，组织成立业主委员会。按照新小区的管理方式促进业主委员会与物业公司之间的双向选择、合同约束机制的发展，推动物业管理行业向规范化、专业化和规模化发展。
总之，在理顺物业管理和其他各部门的关系上，应以物业管理为主，其他各部门为辅、积极配合小区的物业管理，改变过去存在的环境差、服务差、管理差的小区形象，为老百姓创造和保持一个安全、整洁和舒适的居住环境。
物业调查报告5
一、我国物业管理立法现状
八十年代以来，我国先后颁布了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市异产毗连房屋管理规定》等法律法规。我国的物业管理现状随物业管理方面的法律法规的不断健全和完善而呈现欣欣向荣之势。
二、铜仁市是本次调查的必然选择
铜仁地处中国贵州东南门户，各个区县经济发展速度各不相同。在改革开放的推动下,铜仁已经取得了长足发展，经济实力不断提高。铜仁的社会发展现状在一定程度上，能较准确地反映出铜仁地区物业管理的发展状况。因此，在决定拟制此次社会调查活动并制作了调查所需相关资料后，我选择了铜仁市作为了本次寒假社会调查报告的实践基地。本次社会调查活动问卷调查范围主要以铜仁市物业管理现状为题，采用抽样调查方式进行上门问卷填写.
在各位同学与广大市民的帮助和配合下，经过近20天的努力，我终于完成了本次实践调查任务的主要工作（问卷填写）。在完成问卷工作后，我现对问卷进行总结和归纳，终于得出了铜仁市居民小区物业管理现状的一些简单的信息。
三、居民住宅小区物业管理现状及问题分析
（一）物业管理主体方面的缺陷
1、物业覆盖率低，从业人员比例少，物业企业规模小，但发展较快。目前，铜仁市基本上在每个区县都相继建立起新兴的居民住宅小区，但是，
在铜仁主城区分布较广泛，而各区县发展较慢仅仅在设施完备的新建居民小区才建立起物业管理服务，且为数不多。
2、专业性物业管理企业比例较大，但是仍需要相当部分的专业性企业。物业管理公司大都是专业性的，但实践中也存在很多非专业性企业。
3、小区业主大会的召开或定期召开现状令人担忧，业主缺乏对自己参加业主大会、行使相关权利的合理认识。
4、尚有相当比例的小区没有按照法律规定成立和召开业主委员会，有些公民缺乏权利意识。在召开业主大会后，法律法规规定，必须组成和召开业主委员会。
（二）物业管理合同及其违约责任追究
物业管理合同是业主集体与物业管理公司签定的关于经营特定小区物业管理服务的协议。因此，它是物管公司与业主之间发生法律关系的前提。
在签定了物业管理服务合同之后，涉及的问题就是该合同的履行。
首先，在合同履行方面，从调查来看，铜仁市的居民住宅小区物管合同的履行情况问题相当严重。
其次，对于物业管理服务收费方面，缺乏较统一性。
再次，在小区发生仅仅安全等物业管理合同约定的情况后，物业管理公司有义务及时排除妨碍，消除危险。
最后，对居民小区内公共设施出租的决定权等方面；
(三)、居民对物业管理服务的评价
在本次调查问卷结束后，被调查者提出了一些总结和评价：见下表：
（小区安全、绿化、卫生等管理评价）：
总结评价
很好 好 一般 不好
比例 15.2% 42.4 39.4% 23%
(对所在小区物业管理服务方面的总体评价）：
总结评价 优秀 良好 及格 不及格
(四)对发展和完善居民小区物业管理方面的建议
上述调查分析，发现了普遍存在的重庆市物业管理方面的现实问题，但是必须认识到上述认识的局限性。我试从上述问题出发，提出自己关于发展和完善居民住宅小区物业管理方面的建议。
1、积极促进物业管理市场性。实现对专业性物业管理公司的.宏观调控，极力解决目前存在的物业覆盖率低，从业人员比例少，物业企业规模小的问题。放开政府管制之手，大力将市场引进物业管理行业。
2、完善法律程序，实现物业管理定价的法律化。正确解决物业服务收费水平低、收费率低，代收代缴垫支多，个别管理部门乱收费，导致企业亏损严重等问题。合理规制物业管理服务费用的缴纳和比例。避免在实际中乱收费和收费不到位等问题。
3、加强有关物业管理方面的法律法规的法制宣传，提高小区业主法律和权利意识。
4、促进业主委员会和业主大会等业主权力机构的建立和完善，建立起合理的行使权利机构，以及时和迅速追究物业管理公司的法律责任。
5、发展群众性维权组织，加大社会对业主保护力。建立起物业管理协会，以这会中介主体资格出发，以发生应有的作用，促进行业的发展、壮大。
6、促进社会性物业管理行业的中介机构的设立和发展，并由政府进行授权管理自己行业，实现中介机构对本行业的“自我管理、自我服务、自我监督”等权利。
物业调查报告6
一、社会力量办学的主要形式和税收管理现状
(一)从规模上看。社会力量办学从规模上看，规模较大的有民办学校，规模较小的有各种社会力量办的培训。民办学校逐步形成了多层次、多门类、多形式的办学体系，既有高等层次学校，又有中等专业学校，也有普通中小学、幼儿园。既有企事业单位、民主党派、社会团体办的，也有公民个人办的，还有中外合资办的。民办学校手续较为齐全，较为稳定。
(二)从形式上看。社会力量办学从形式上看,可谓灵活多样、杂乱多变：
1、为解决社会就业而开办的各类岗前技能培训班。主要培训对象是下岗职工、待业青年、农村进城的剩余劳动力。这类培训班大部分取得许可证，办班地点、时间、授课人员较为固定;
2、为职称评定或职务晋升开办的各类考前辅导班。通常由各级别的行政机关、事业单位组织创办，培训对象主要是准备参加职称考试、专业技术考试的各类社会在职人员。这类办班多数是以组织名义聘请几名社会专家学者临时开办，具有一定的周期性;
3、一人牵头，几人搭伙的各种特长培训班和家教大军。主要培训对象是在校的中小学生及幼儿园小朋友，培训形式多采取短期培训和临时辅导相结合，属第二职业劳务创收，其流动性和隐蔽性较强，不易控管。
(三)从管理上看。从政府对社会力量办学的管理上看，有两种情况：
1、举办实施学历教育、学前教育、自学考试助学及其他文化教育的民办学校，由县级以上人府教育行政部门按照国家规定的权限审批;
2、举办实施以职业技能为主的职业资格培训、职业技能培训的民办学校，由县级以上人民政府劳动和社会保障行政部门按照国家规定的权限审批，并抄送同级教育行政部门备案。
现在，石家庄市桥西区在教育和劳动部门登记注册的社会力量办学的有41家(主要是外语、艺术、电脑、医疗美容、驾驶、人力资源等培训学校)，另有还有一些未在主管部门登记注册的单位、个人和利用假期为学生补课办班的教师以及家教人员，但是,办理税务登记的却只有十多家。在税收征收方式上，对规模较大，且有建账能力的，采取的是按账征收;对规模较小，且没建账能力的，实行的是定额征收。有的临时性办班者虽然办理了税务登记，但由于办班时间和场所不固定，税务机关很难进行有效的征管,对不办理任何手续的办班者更是控管乏力。今年上半年，我局仅征收相关税收8万多元。由此可见，对社会力量办学的税收管理亟待加强。
二、社会力量办学税收征管不到位的原因
(一)、办学者纳税意识不强。有的对有关税收政策不了解，片面地认为，只要经过有关部门批准就是合法了，办学不应该纳税;有的受利益驱使，只为赚钱，不但不积极主动地纳税，反而有意逃避纳税。
(二)、办学形式五花八门，难以进行有效的税收控管。目前，社会力量办学按功能分，主要分为素质型、技能型、提高型、培训型;按时间分，分为长、中、短期和临时性办学。办学形式既有合伙办学，又有单独办学，授课人员既有专职授课教师，又有大中专学生。除了规模较大的民办学校外，还有以家庭住宅为固定场所的长期授艺班，也有高考前开设的临时补习班。这些补习班的特点是可应时开办，也可随时停办，具有较强的随意性，场所也不固定，且收入多以现金形式，税务部门很难掌握。有的采取前店后校的形式，如一些音乐学校，在出售乐器的同时，进行培训和教学，业主在申报纳税时只申报缴纳商品销售收入应缴纳的税款，对培训教学收入却故意隐瞒。
(三)、部门协作不够密切。有的主管部门未能对社会力量办学者进行有效的管理和监督，比如，在资格审查和年检方面，没把是否依法纳税作为资格审查和年检的一项主要内容，只是以收(费)代管(理)。还有的主管部门只从部门利益考虑，担心社会力量办学者因缴税而不能向其交纳管理费。因而，对税务机关的相关检查和调查不能很好地配合和支持，不能及时、准确、全面地提供相关资料。
(四)、参加学习、培训的人员配合意识差。由于参与学习培训的人员心态不一，而不能很好地配合税务机关的税收征管。学员的学费大都是由自己支付，不报销，加上索要发票的意识不强，因而，有些学员不向办学者索要合法发票，给办学者造成了偷税之机，税务机关未能对此实现以票管税。另一方面，税务机关在向学员进行调查时，有的学员怕给自己带来麻烦，影响与办学者的关系，故不愿提供真实的有关情况。
三、加强社会力量办学税收征管的'措施
(一)、加大税收宣传力度。采取多种形式，有针对性地对办学者、学员，以及有关部门搞好专项宣传,提高办学者的纳税意识，提高学员的索票意识，提高有关部门的协税意识。
(二)、摸清底数，搞好重点人群监控。税务部门与学校加强沟通和联系，摸清经常参与校外办班、家教的教师和名牌教师、热门科目教师等相关情况，并建立档案，对重点纳税人实行重点追踪管理，进行有效监控。
(三)、加强部门协作配合。一是建立税务反馈制度，各有关部门应当定期将有关情况和信息传递给税务部门，使地税机关能够及时全面地了解和掌握有关情况;二是签订责任状。形成齐抓共管的良好氛围。可由政府出面与教育、劳动部门签订协税责任状，进一步增强这些部门做好协税工作的责任感和紧迫感;三是强化管理和监督，把是否依法纳税作为资格审查和年检的一项重要内容，对不能依法纳税的，不予进行资格认定和年检。通过实行这一机制，促使办学者依法纳税。
(四)、推进家教公司化。针对家教随意性大、收入难以掌握的特点，可实行家教公司化，将家教人员纳入统一管理，需要家教的直接与公司联系，将聘用费交入公司，相关税收由公司统一缴纳。这样，既可减少和杜绝这方面的税收流失，也可促进家教行业的健康发展。
(五)、推行xx，实行以票控税。在此方面，可借鉴饮食业有奖发票的做法，调动交费者索要发票的积极性。
(六)、制定和完善行业税收征收办法。可比照对饮食、娱乐、建筑等行业的税收征管办法，制定和完善该行业的税收征管办法，强化征管，加大征收力度。
(七)、加大检查力度。定期或不定期地对各类非基础教育学校和～开展税收专项检查。对有涉税问题的要依法处理，对影响大的可进行公开处理和曝光。
(八)、建立和完善举报制度。完善举报设施，公开举报电话号码，认真落实举报奖励制度，进一步激发和调动群众举报的积极性。
物业调查报告7
一、调查目的
“绿城长兴广场”项目周边商业物业租金水平调查，目的在于确定项目招商的基准价格，推进项目招商持续良性地运营，并确保合作双方具有一定的合理的赢利空间。
二、调查范围
以“绿城长兴广场”项目为核心，东至人民北路、南到解放路、西至长安路、北至县前街。
三、调查方式
走街选点访问。
四、综合分析
1、人民北路。
本路段属于三类路段，租金相对较低。底商：日租金4——8元；二层：日租金1.6左右。
案名楼层面积（㎡）年租金（万元）日租金（元）
人民北路银时代店一层3087.3
人民北路两岸咖啡店二层500301.64
西鱼巷59号嗒滴嗒童装店一层7093.5
4、长安路。
该路段没有象样的商业店铺，零星店铺租金极为低廉，不具参考性，基本可以忽略。
案名楼层面积（㎡）年租金（万元）日租金（元）
金陵中路292号（空置）一层251010.95
金陵中路318号汀凡诗女装店一层3065.4
县前中街385号（空置）二层800702.39
5、县前街。
重点调查了位于县前街与道园路相交处“第3大道商业广场”。该项目总建筑面积为3.7万平方米，其中四层裙楼为“内街式”商业建筑约2万余平方米。
该项目一层日租金报价每平方3.5元；二层报价2.5元。
据该项目内部人士透露，长兴第三大道商业管理有限公司以1.4元的底价从业主手中获得招商运营权。
案名楼层面积（㎡）年租金（万元）日租金（元）
解放中路376号李宁运动店一层833712.2
解放中路389号（空置）一层904112.4
解放西路115号和记菜馆一层200121.64
解放西路246号佳业房产经纪一层3043.65
五、本案租金定位
综合项目周边租金水平，特别参考“第3大道”，我们认为本案以底层3元、二层1.5元作为第一年度双方合作的'基准价格比较合理。每平方上浮0.5——1元作为招商方的回报。
理由：
1、这个价格具有一定的竞争性，从商业街培育的角度，需要“放水养鱼”，租金水平不宜定得太高。这个价格可以维持开发商的运营成本。
2、这个价格具有一定的成长性。按照长兴的习惯做法，可在此基础上每年递增5%，能保持项目持续性运作。
物业调查报告8
物业管理问题是加强社区建设，构建和谐社会的重要内容之一。综合市长公开电话每年受理情况看，物业管理方面的投诉一直居高不下，年年都是热点、难点之列。仅今年上半年，我办就接到此类投诉890余件，主要是房屋质量不好、高层供水难、卫生状况差、亮化徒有虚名、被盗现象严重、地下室或车棚挪作他用、乱搭乱建、油烟噪音扰民、强制指定消费太阳能等涉及物业管理工作的问题。就此，我办于近日进行了调研。
一、小区物业管理基本概况
我市物业管理自1998年起步，现已有物管企业61家，其中二级资质企业3家，三级资质企业48家，暂定级企业10家，从业人员3000多人。已交付使用的住宅物业管理项目118个，总建筑面积668.69万平方米，其中已成立业主委员会的有81个小区；在建住宅物业管理项目（实施前期物业管理）27个，总建筑面积480万平方米。这些管理项目中，荣获物业管理部优称号的1个，省优称号的20多个。
二、小区物业管理存在的问题及原因
随着城市建设的快速发展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况。具体表现在以下几方面：
（一）业主对权利义务的认识不对称。
随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业管理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。表现为:一是房屋维修养护责任意识不强，“产权归己，维修自理”的.观念没有树立；二是不服从管理，乱装修、乱搭建屡禁不止，自律意识淡漠；三是不按时交纳或不交纳物业管理费，尤其是老旧小区。不交费的理由多种多样，物业服务不到位自不必说，房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷、下岗等都作为不交费的理由。如此恶性循环，直至物业企业服务质量下降，干脆关门走人，广大业主也深受其害。最典型的就是年初闹得沸沸扬扬的鸳鸯一村业主与新雨物业纠纷，最终两败俱伤。据了解，目前我市已有七、八家物业管理企业因收费难，物业管理工作难以为继，无奈撤出，涉及13个小区,50多万平米住宅。四是业主委员会流于形式。很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理，业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。
（二）企业对管理服务的定位不准确
我市物业管理企业从业人员文化层次普遍较低，素质不高，很难树立科学的管理和服务理念，加剧了业主和物业企业之间的矛盾。主要表现在：一是某些物业管理企业员工缺乏客户至上意识，服务态度不端正，服务用语不文明，服务行为不规范，对业主的正当要求不能满足，更谈不上主动帮助业主排忧解难。特别是由于物业企业造成的问题也不能得到及时解决，直接影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。日常维修是物业管理一项重要工作，维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。三是部分物业管理企业从自身经济利益出发，出租车棚、地下室等，用于经营谋利，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。
（三）老旧小区基础条件不配套
我市物业管理住宅小区分为三类：一是缺乏物业管理配套设施的老旧住宅区，占全市物业管理住宅区面积40%；二是实行半封闭管理的住宅小区，占全市物业管理住宅小区面积的21%；三是配套设施完善、实行全封闭管理的住宅小区，占全市物业管理住宅小区面积的39%。其中，老旧住宅区面广量大，建设标准普遍不高，历史欠账多，硬件环境、公建配套、区内公共秩序、居住对象的弱势群体、管理运转等各种矛盾突出。具体表现在：一是可用于小区管理与服务的物业管理用房、车库配套设施数量低，无法建立市场化管理运作机制。二是安全防范设施匮乏，大多是敞开“不设防”住宅小区，无法实行封闭管理，小区环境秩序混乱，治安案件时有发生。三是小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损，小区公建配套用房及房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重。四是地下管网不畅，经常出现下水堵塞或雨天积水问题。五是小区绿化布局不合理，常年失养，地被植物逐年减少。六是收费率低，每月每户在4—10元，且只能收到50%，物业企业基本上只是对小区进行维持型管理。
（四）开发商遗留问题的解决不到位
开发商遗留问题突出，相关部门没有按规定进行验收，严重影响了物业管理。一是新建住宅小区交付使用条件不明确，对交付使用环节缺乏有效监督，一些项目交付使用时往往绿化、封闭、道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益，引发物业服务收费矛盾，也制约了物业管理的顺利开展。二是有些公建配套设施，如：车库、地下室、架空层、活动中心、会所等权属界定不清，易引发纠纷。有的开发商侵占和出售配套公用设施所谓“使用权”，侵害了业主利益，留下了隐患，加大了后期管理难度。三是房屋质量问题。新区交付使用一段时间后，房屋质量问题陆续暴露出来，物业公司难逃其咎。此外，物业管理市场竞争机制未建立,有些物业管理企业为了扩大管量，对开发商妥协，降低承接标准接管物业，也为日后的管理工作埋下隐患。
（五）热难点问题影响物业管理正常运作。
1、供水、供电设施移交不到位。一些开发建设单位没有将小区的供水、供电设施移交专业部门，而是交由其子公司，即属下的物业企业管理，留下隐患：一是水、电是专业设施，物业企业维护能力不足；二是出了故障后，与专业部门相互推诿扯皮；三是开发企业一旦改制，先天不足的物业企业又承担不了相关责任。
2、新建高层住宅供水困难。高层用水难问题一直是投诉热点，涉及牡丹园小区、正棱山庄、康乐家园、金汇城市花园、九缘城市花园、采秣小区、站北村、康嘉花园等。主要原因是小区建设时，内部管道口径小，且部分地区地势高。近几年，我市东南成片开发了许多小区，管道压力更大。高层供水缺乏系统的改造方案，只有在小区新建加压泵房才能彻底解决，而其所需资金却又难以落实。
3、私搭乱建、违章装修、油烟噪音污染是困扰物业管理的三大难题。依法制止这些问题的发生，物业公司有畏难情绪，也苦于没有处罚权，无法尽责，只得放任自流。
4、公共照明设施的正常使用不能得到保证。一是老旧小区公共照明设施的电费和维修标准偏低，调整艰难，严重影响了正常使用；二是部分物业企业人员工作责任心不强，主动维护小区照明设施的意识淡漠，只有等到市民投诉、电话办交办后才被动维修。
（六）现行物业法规操作困难。
1、现行法规与监管体制不顺。如房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管处和装饰办监管，责任主体不明确。
2、行政监管力度不大。如珍珠西园地下室出租给人居住，租户接水、气，存在安全隐患，居民反映强烈。而港华燃气公司和首创水务公司认为只要用户申请，符合安装条件，就可以办理使用手续。而作为主管部门的房产部门却无法干预。
3、现行法规中关于房屋维修基金的使用规定，脱离了我市市情，难以操作。
4、成立业主大会的规定过于繁杂，又缺少行政的辅导与帮助。
三、解决物业管理问题的几点建议
1、加强政府管理和引导，完善物业管理法制建设。
在已制定的《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》基础上，进一步出台更加完善可操作性的实施细则，明确政府部门、开发企业、物业公司和业主各方的责任、权利和义务；深入宣传相关法律法规，让广大业主了解物业管理的重要性，履行相关义务，积极配合物业企业做好管理工作，同时也要善于运用法律武器维护自己的合法权益；进一步规范物业企业工作行为方式，完善招投标制度建设，引入竞争机制，把优秀物业管理企业引进来，以改变物业从业人员素质差，服务不规范，专业性不强，企业运作透明度不够的落后状况。
2、提高业主意识，加快业主委员会制度规范化。
相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，受理业主投诉。对于热难点问题，物业管理企业在进驻小区时，要与业主签订公约，对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章，共同维护小区稳定。
3、严格把好小区验收关，努力推进老旧小区改造。
开发商遗留问题日渐成为新建小区的物业管理难点。小区竣工验收时，相关部门要严把房屋、配套设施、水电气等质量关；要监督物业管理企业承接物业时必须履行的程序，坚决避免一些物业企业因盲目扩大管量而草率接管，为日后正常运转和自我发展留下隐患。有关部门要加大对老旧小区物业管理规划和投资力度，努力提高车棚、绿化、封闭等相关配套设施建设；物业管理企业要与社区紧密配合，加强对弱势居民的扶助。
4、实行重大事项报告制度，积极探索新的管理方式。
上海市房地资源局提出了《物业管理区域重大事件报告制度》和应急预案，明确规定了房地产行政管理部门和物业管理企业在应对 这类事件时应付的职责，还设立了全市统一的报告重大突发事件特服电话，24小时受理物业管理重大事件报告，各区县房地产行政管理部门和物业管理企业也分别设立重大事件报告专线电话，落实专人值班。将重大事件报告制度的执行情况和应急预案体系的建立情况列入区县房地产局，物业管理企业和小区经理的工作考核内容，对未按规定报送通报，公布有关突发事件信息，不服从管理部门统一应急指挥和处置以及未及时应急处置的单位和直接责任人将依法查处。我市有关部门要积极创造条件，借鉴上海市和全国其它先进物业管理城市经验和做法，积极探索多样化物业管理方式，不断改进和完善物业管理工作，努力为人民群众创造和谐的社会环境。
物业调查报告9
为市人大常委会第五次会议听取和审议市政府关于市区住宅小区物业管理情况的报告作准备，市人大环境资源城乡建设委员会于9月份对市区住宅小区物业管理情况开展了专题调研。9月10日，市人大常委会副主任徐永兵、王平率领市人大常委会部分组成人员和部分市人大代表对市区住宅小区物业管理情况进行了专题视察。在调研视察的基础上，我们按照监督法的要求，已将调研视察过程中收集的各方面的建议和意见及时进行了汇总整理，交市政府及相关部门。市政府对我们汇总的意见高度重视，已在专项工作报告中作出了回应。现将这次调查视察的情况报告如下，供各位组成人员审议时参考。
我市的物业管理工作起步于1994年,经过十多年的发展,物业服务行业规模不断壮大，企业数量、服务水平、从业人员以及物业服务覆盖面都有了长足的发展。物业管理已成为与广大人民群众生活、工作息息相关的新兴行业，在扩大就业、居民消费、维护房屋使用安全、改善居住环境、构建和谐社区和提高城市品味等方面发挥着日益重要的作用。目前市区共有物业管理企业130家，管理面积2300万平方米，有国家级物业管理示范项目5个，国家优秀项目5个，省级优秀项目23个。
近年来，市政府认真贯彻落实《物业管理条例》，不断健全物业管理的政策体系；大力开展宣传咨询活动，努力为物业管理的发展营造有利的社会氛围；积极培育和规范物业管理市场，对符合条件的新建小区全面实施招投标落实物业服务企业，限制和约束不正当竞争行为，维护了物业管理市场良好的竞争秩序；积极引导和规范业主委员会组织建设，业主自治意识逐步得到增强；不断规范物业服务企业经营行为，行业整体素质有所提高；逐步完善物业维修资金管理使用制度，业主合法权益得到保障；努力改善老小区配套设施，积极探索准物业管理体制。通过各项扎实有效的工作措施，我市的小区环境面貌不断改善，物业管理在“五城同创”中发挥了重要作用，为提升城市品味，提高市民居住质量作出了积极贡献。
二、市区住宅小区物业管理中存在的主要矛盾和问题。
在十多年的发展过程中，我市的物业管理与外地许多地方一样，也出现了许多矛盾和问题，主要表现在以下几个方面：
（一）物业服务收费标准低，收缴率低，物业企业经营困难，成为困扰物业服务行业的第一大难题。收费难是我们在调研视察中听到的意见最集中的问题。一方面物业服务的收费标准比较低，没有建立相应的自然增长机制。目前我市普通住宅区物业管理费指导价执行的仍然是的标准，根据小区类别、服务标准不同，从0.1元/月.m2到0.5元/月.m2，普遍价格在0.2元/月.m2左右（与xx市水平相当）。随着用人工资和各种生产资料成本的增加，特别是《劳动合同法》实施以后，为物管工人缴纳“五保一金”给物业企业增加了很大的压力，但是物业管理收费标准一直没有随着经济社会的发展作相应调整。另一方面物业管理费收缴率低。市区平均收缴率不足60%，而低价位商品房（拆迁安置小区）物业管理费收缴率不足10%，导致物业公司无法正常运转，更无法提供高质量的服务，形成了收不到费—服务不到位—业主不满意—更加收不到费的恶性循环。物业管理公司投入大量的人力用于收费，而通过司法渠道追讨物业管理费，成本高、程序繁杂，牵扯过多的人力、精力，物业公司认为划不来。因此物业公司普遍都不看好住宅项目，特别是在老小区提供物业服务的物业公司几乎全部亏损，去年春节前市区有近三十家物业企业由于经营不下去纷纷退出所在小区。
（二）物业管理体制不健全，相关责任主体没有发挥应有的作用，使得物业管理矛盾重重。随着小区数量的不断增加，物业管理的市场不断扩大，物业规模和企业数量不断增加，行业管理的工作量也越来越大。目前我市的物业管理工作主要依靠一个行政主管部门进行行业直管，物业管理行政管理体制缺乏市、区、街道、社区条块结合、层层节制的行业监管网络，缺乏物业管理矛盾协调机制和应急防御机制。业主大会、业主委员会作为新型的市民民主形式，是与物业企业对等的、维系物业管理市场完整性的重要主体。但是目前我市尚有100多个小区因为无人牵头组织、缺乏经费、区域太小太零散等原因没有成立业主委员会。就是已经成立了业主委员会的小区，由于缺乏对业委会有效的监督制约措施，其业主自我管理、自我约束的机制尚未形成，民主协商、少数服从多数的议事原则很难实现，业主自治只能是良好的愿望而已。据统计，能有效发挥作用的业主委员会仅占20%，基本不运作的占30%，另50%也是发挥作用不大。另外，居委会、业委会、物管企业三者之间相互促进、相互制约，共建和谐小区的机制没有形成，社区管理和物业管理之间缺乏科学、有效的协调机制。
（三）住宅小区基础设施不配套，成为物业服务品质无法提升的硬伤。主要表现在有的开发企业擅自变更规划设计，不能按照原有规划要求将小区交付给物业公司，如物业管理用房、社区活动用房不到位，公建配套设施产权不明晰，房屋及小区水、电、排污系统建设质量不高，绿化档次低，维修资金不及时足额到位等等，造成后续管理纠纷多、难度大、成本高。另一突出问题是停车难，目前随着私家车的迅速增多，许多住宅小区中，包括新建商品房小区的停车位严重不足，停车问题已成为破坏小区环境、困扰物业管理的一大难题，这在老旧小区表现得尤为突出。
（四）城市综合管理执法不到位，市民对居住环境不满意，物业管理企业左右为难。诸如铝合金加工、娱乐场所噪音、住宅楼底楼小餐饮油烟污染、小区居民饲养鸽子、狗等宠物影响邻里、居民随意毁坏绿化、装饰装修中擅自改变房屋结构、违章搭建等等，这些违法行为都应该有相关的行政管理执法部门进行监管、执法，物业服务企业只有在发现后及时劝阻、举报的权力，而没有执法权，但是居民都把这些帐算到物业公司头上，并以此为理由拒缴物业管理费。由于城市综合管理协调机制不够完善，一些政策、法规在小区中出现梗阻现象，导致居民对居住环境不满意。
（五）物业服务企业资质偏低，从业人员普遍素质不高，制约了物业服务行业的可持续发展。物业管理行业进入的门槛较低，相当一部分物业公司设立的起点低，没有先进的管理手段和高素质人才，市场竞争力弱。市区130家物业公司中一级资质1家，二级资质8家，二级以上资质物业企业仅占总数的7%。市区物业管理从业人员约8000人左右，其中70%的人只有初中以下（含初中）文化，85%是下岗职工、原开发企业的富余人员或外来务工人员，而且大多是“40”、“50”甚至是“60”人员。由于普遍文化程度不高，加上工资待遇低，从业人员工作缺乏热情和技巧，使得整个物业服务行业表现出缺乏敬业精神、专业技能低下、诚信度和公信力不强的状态。
三、对加强市区住宅小区物业管理的几点建议。
针对我市住宅小区物业管理中存在的现实问题，市政府及相关职能部门要切实加强研究，从完善物业管理的体制、机制入手，积极探索，创新举措，推动这一社会关注、百姓关心的热点问题的有效解决。
（一）要从以人为本、构建和谐社会的高度出发，不断加强组织领导，建立健全管理网络。住宅小区物业管理是一项关系民生的系统工程、窗口工程，是政府综合管理水平、城市居民素质和文明程度的具体体现，也反映了一个城市经济、社会的发展水平。市政府要从以人为本、构建社会主义和谐社会的高度，充分认识加强小区物业管理工作的重要性、必要性，建立健全管理网络，构建高效的物业管理新体制。要按照“重心下移、属地管理、条块结合、以区为主”的原则，明确市、区两级职责分工，落实行政监管和公共服务责任，建立“市行政主管部门监督管理、各区政府属地管理、街道（乡镇）具体组织、社区居委会协助落实、相关职能部门密切配合”的责任体制，形成“上下联动、齐抓共管”的工作机制。区级政府要明确物业管理监管部门，充实街道（乡镇）和社区工作力量，健全管理网络，落实工作经费，为推进物业管理工作提供组织保障。社区党支部、居委会是党委、政府在城市管理中最基层最前沿的组织，是最靠近千家万户的关口，要充分发挥社区的一线作用，强化居委会的职责，在业主委员会与物业企业之间充当组织者、监督者和协调者的角色，强化其在发动业主委员会的设立、指导业主委员会工作、协调解决业主与物业的矛盾方面的作用。同时物业管理作为城市管理的一个不可缺少的组成部分，是城市管理的补充和延伸，需要各相关职能部门的支持和配合。要进一步强化城市管理责任制，加强部门间的协作配合，提高行政执法的效率，依法对小区内各类违法、违规行为及时、从严查处，为物业管理营造良好的.外部环境。
（二）要从转变广大市民物业服务消费理念入手，进一步加大宣传力度，强化舆论引导。导致物业管理收费难的原因很多，但其中很重要的一条是广大居民的思想认识不到位，对物业管理有偿服务缺乏应有的认识。有很多业主习惯于过去长期的政府福利性服务，对物业管理需要交纳相应的服务费不理解、不情愿，总希望享受“免费的午餐”。要针对业主、业主委员会、物业管理企业三方主体做好有针对性的宣传工作，强化舆论引导，使其充分认识各自的权力和义务。一方面要强化物业服务企业的服务意识，从而千方百计地改进服务的方法，提高服务的质量；另一方面要强化业主的共同参与意识，以主人翁的姿态自觉维护全体业主的共同权益，从而让社会各方面、各阶层在支持、发展物业管理方面形成共识。要善于运用各种宣传媒介，通过喜闻乐见、通俗易懂的事例宣传《物业管理条例》、《物权法》等法律法规，解析物业管理有偿服务的道理，引导广大市民树立正确的物业服务消费理念，分清职责，正确对待小区管理中存在的现实问题，自觉履行缴费义务，依法维权。
（三）要从物业管理的机制、模式等方面寻求突破口，努力创新工作举措，加大推进力度。一是要加大老小区整治力度。要加大老旧住宅小区环境整治的资金投入，将老小区改造工作列入市、区两级年度城建计划，安排专项资金，逐步解决小区基础设施配套方面的突出问题，为推行物业管理创造基础条件。二是要加强物业维修资金的归集、管理力度。要加强对房屋开发建设单位的监管，确保其按规定将住宅专项维修资金交存到位，并按国家规定的保修期限和范围承担相应的物业保修责任，同时负责处理在开发建设和销售过程中造成的遗留问题，为物业管理解决后顾之忧。市房管、财政部门要按照“专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，进一步完善住宅专项维修资金的管理措施，明确资金交存、账户设置、使用管理等程序规范，为长期物业管理提供保障，切实维护广大业主的权益。三是要强化新建小区公建配套设施的监管和验收制度。加强对小区配套设施建设标准的前置把关，严格小区竣工综合验收工作，加强对房屋质量、配套设施设备以及环境的验收，明确属于全体业主产权的物业管理用房、非经营性配套用房等由产权部门验收确认，并监督交付，从而从源头上减少矛盾，为以后的物业管理创造有利条件。四是实事求是，合理确定小区物业管理模式。要实行等级性和基础性服务并举，针对不同类型的小区采取不同的管理模式。对新建普通商品房小区，要全面推行市场化等级物业管理；对老旧小区在改造后具备物业管理基础条件的，积极推行物业管理，对暂不具备条件的，由街道（乡镇）和社区建立物业服务组织，落实保洁、保安、保绿等基础性管理，并探索与水、电等其他公共服务集中收费制度，保障最基本的物业管理正常运行，维护小区公共秩序和环境卫生。
（四）要从政策措施上加大对物管企业的扶持力度，让朝阳产业焕发勃勃生机。首先，市政府及相关职能部门要完善物业服务定价成本审核制度，按照“公正合理、质价相符”的原则，确定物业服务等级和收费指导标准，规范物业企业收费行为。要强化合同约束，在物业服务合同中明确服务内容、收费标准和各自的权利、义务和责任。要充分发挥公职人员在和谐社区建设中的模范带头作用，建立、完善机关事业单位工作人员拖欠物业管理费抄告制度，把干部职工支持参与物业管理和及时缴纳物业服务费用的情况作为机关作风建设的考核内容之一，健全各级党政组织齐抓共管的责任机制。其次，针对拆迁安置小区、低价位商品房等，政府要出台相应的政策，解决小区管理的资金问题。可以在实施拆迁时就提前对今后小区的管理费用进行考虑，在村级集体经济中作出安排，设立小区管理专项资金；或者在小区规划建设中考虑一定比例的经营性用房，作为今后小区基础性物业服务的经费来源。同时要完善住房保障措施，对低保、特困家庭的物业服务费进行减免或补助。第三，针对物业管理这一带有准公共服务性质的行业，政府要加大扶持的力度，实行差别税收政策。对管理保障性住宅小区的物业企业，建议政府对其经营收入实行税收减免或在住房保障资金中予以补贴；对在老旧小区、次新小区提供服务的企业，建议对其税收给予适当的优惠，以减轻企业的压力；对管理舒适型高档住宅小区的企业则实施正常的税收制度，以此确保市场竞争的公平性，促进物业管理行业的良性运作、健康发展。
（五）要以群众满意为标准，切实提升物业服务的品质。
市政府要规范物业管理市场准入制度，加强物业企业资质管理，规范企业服务标准。要进一步完善物业服务招投标管理办法，规范物业企业退出机制，健全区物管部门及街道（乡镇）参与对物业企业的监督管理的实施机制，进一步加强对物业服务企业的考核、监管。要充分发挥物业管理协会的作用，建立物业服务企业信用评估报告制度，促进行业自律和企业有序健康发展。继续完善优秀物业项目评选、激励机制，重视物管人员培训工作，加强从业人员职业道德、服务技能培训，不断提升从业人员素质，从而提升物业服务的水平，提高广大居民对物业服务的满意度、认可度。
物业调查报告10
居家过日子，这是再基本不过的了。只有吃住不愁，人们才有可能去干事业。随着生活水平与消费意识的提高，人们对小区管理提出了更高的要求，物业管理方式就是在这种趋势的催化下诞生的。对于这种新生的小区管理方式，人们褒贬不一，引起了广泛的争论。对此，我们进行了关于物业管理方面的社会调查，现将调查成果与结论报告如下：
一、物业管理的性质：
物业管理与传统的小区管理方式（如家委会）相比有很大的.区别。首先，物业管理公司是一个企业，自然是以营利为目的，所以所提供的服务是有偿的。而家委会只是一个组织，是政府的一个部门，是非盈利性的；其次，由于物业公司是一个企业，所以有权力，也有义务为业主提供有偿的服务，而家委会却没有这样的义务。由上述区别中我们发现：由于物业管理是有偿性服务，那么其总体服务水平一定在无偿服务之上，也就是说，物业公司提供的服务更加专业、更加周到。
二、物业公司对小区的建设：
为了使业主能够对自己提供的服务满意，物业公司都在积极地做实事，小区建设就是最好的例子。以我们调查的世纪城小区为例，物业公司已为业主提供了体育器材等设施，并计划提供更多文体、商业类设施，大大方便了住户。也正是因为物业公司做出的努力，使得相当一部分住户逐渐接受了这种新生的小区管理方式。
三、未来的发展空间：
由于物业时新兴事物，所以有些细节问题还不是很清楚，业主与物业公司之间的冲突屡有发生。但纵然是这样，物业管理业凭借着齐专业的服务赢得了大多数人的青睐。可以相信，随着法律条文的完善与管理、服务项目的增加，物业管理市场将会更加规范，住户也会获得更大的利益。到那时人们的居家生活将会更加舒适，让我们翘首以待吧！
物业调查报告11
调查地点：
调查时间：
样本量：
被访者：
调查机构：
报告来源：
报告内容：一般职员的月薪在2500至6000元，主管、主任、督导的月薪为4000至1万元，经理的月薪为5500至1．5万元，总监的月薪为8000至2．5万元。日前，北京西三角人事技术研究所对北京的30多家外企作了最新薪酬调查。
调查的职位限于52个通用性职位，如市场、销售、财务、人事、行政、商购、电脑、系统、制造、质量、秘书、翻译等，同时还收集了有关福利政策，如住房、保险、医疗、各种津贴、出差待遇等内容。关于20xx年北京外商投资企业薪资情况，根据西三角调查显示：在外企雇员平均年薪上，高科技企业为62653元；工业制造企业为28654元，快速消费品企业为24013元，其中各类企业雇员薪酬占销售收入比例为6．92％。
在调薪制度上，83％的企业每年调薪一次，10％的企业每年调两次；在薪资增幅上，1997年到1998年度增幅为11．4％左右，1998年到1999年度增幅则下调为5．8％左右，1999年到20xx年薪资增幅在7．3％左右，预计20xx年到20xx年度增幅能达到10％，其中高科技企业薪资增幅已连续多年排列第一。根据西三角的调查显示，在参与调查的'企业中82％的企业建立了中方账户，分别按员工工资的61％或59％或49％建立，服务项目分别为：劳保福利、养老保险、医疗保险、教育费、住房公积金、工会费。
另外，68％的企业为员工建立住房基金，38％的企业有健康保险，55％的企业有雇员娱乐，69％的企业有女职工生育费，56％的企业有交通补贴，32％的企业有食品补贴。在解决员工住房方面：82％的企业建立了住房公积金，其它解决员工住房途径依次为：企业把住房货币化，在工资中包含；企业自建或购买商品房，按房管部门的成本价售给员工，员工享有部分产权；企业按期发放一定数额的住房补贴，不解决住房；企业自建或购买商品房产权属于企业，无偿或低租分配给员工居住，离开公司时要求退还。
在员工享受公司的住房待遇是否与公司有承诺的问题上，17％的企业与员工无承诺；83％的企业与员工有以下两种形式的承诺：一是员工与公司签订住房合同，房产证由企业保存，若员工离职，应交回住房；二是若员工不能履行有关协议（承诺），收回（退还）住房。在培训费的投入上，75％的外企每年的培训费占销售收入的比例在1％－5％。
其中内训预算每人每年平均为1930元，内训时间为每年8．85天，外训预算为每年1650元，外训时间为每年5．2天。该调查报告中显
示，培训费较上一个财政年度稳中有升，高科技企业在人均培训费和时间付出上均排第一，从中可看出各企业越来越重视培训。在奖金方面，一般公司都实行年底双薪。
70％以上的公司发放销售奖，其中32％的公司销售奖每年发放一次，9％的企业每年发放两次，50％的企业每月发放一次。在福利待遇方面，除政府规定的丧假、产假、婚假、病假、探亲假以及陪产假外，各公司基本上都还自己规定有一些假期，如年假、轮班、培训，而且大多公司都有带薪休假的政策。
在各类津贴中，一般公司还提供工作午餐补助，有些公司在节日期间还发放节日费。在留任优秀员工的措施方面，几乎所有公司都提供海外培训，其它方式还有晋升、提薪、特殊培训、解决住房、提供旅游等措施。
物业调查报告12
物业管理与老百姓的生活息息相关，近年来，随着城市建设的快速推进，居民对加强小区物业管理的要求越来越迫切。我社区虹桥一、二村自去年经老小区改造后引进物业进驻小区管理已一年时间了，针对一年来物业管理情存在的一些问题进行了调查与思考，现将调查情况分述如下：
一、一年来物业管理取得的成效
1、物业管理观念日益得到重视。由于物业管理联系着千家万户，与居民群众的日常生活息息相关，已成为政府、社会、居民关注的热点。随着我市人民生活水平的不断提高，人们对生活质量的要求也会不断提高。所以，居民、社会、及政府对住宅小区的管理要求也随之提高。现在是否有一家拥有品质高、服务好、信誉佳的`物业管理企业来为住宅小区服务已普遍成为居民百姓购房时重点考虑的内容了，开发建设单位同样也经常把小区今后拥有优良的物管企业服务作为其售房时的一个重要卖点。在小区交付入住后，广大居民百姓也非常关心其居住小区的物业管理状况，开始积极参与到小区内的各项物业活动中来。同时，政府也不断加大力度，进一步引导和规范物业管理市场，并积极筹措资金改善老小区环境，将其纳入物业管理范畴。整个社会对物业管理的意识和观念相对前几年来说有了很大的改进，物业管理日益得到大家的关注和重视。
2、老小区物业管理有了改善。为改善旧住宅小区的居住环境，实现旧住宅小区基础设施和环境改造的目标，我市近几年投入大量的资金，加大了服务水平。
3、业主委员会过分强调维权，忽视对业主责任与义务的教育。业主委员会是业主大会的执行机构，是全体业主的“代言人”。目前，一些小区的业主委员会在维权中却采取了不正当的形式，忽视了法律法规允许的维权范围和形式。业主委员会也忽略了自身对业主的教育和引导责任。
4、物业管理收费较难。一是对服务不满抵制交费。业主对服务的不满，常常以不交物业费的方式表达。如虹桥一村二村物业费收取率为78％。二是低收入群体经济承受能力有限，不愿交费。三是老小改造遗留问题影响交费。业主对房屋质量缺陷等开发遗留问题不能得到及时解决不满，直接影响着物业费的收取，有些居民因对改造质量不满、没有停车位等遗留问题得不到解决而拒交物业费。
二、对策措施和建议
1、加快物业管理法制建设，完善物业管理政策。同时，根据我市的实际情况尽快制订一些符合老小区的规章制度，建立完善的物业管理政策制度体系。使物业管理尽可能地有法可依，做到依法管理、依法行政走上良性循环的道路。
2、大力搞好物业管理宣传，优化物业管理环境。随着我市人民生活水平的不断提高，人们对生活质量的要求也会不断提高，城市的品位和城市的档次也在提升，所以，居民、社会、及政府对住宅小区的管理要求也随之提高。因此，我们社区要从管理的角度来讲必须对物业管理有一个更高的标准，将物业管理的各项要求、有关法规政策，通过各种宣传途径向居民、社会、政府解释、公布。让广大群众了解什么是物业管理，它的要求是什
物业调查报告13
近年来，房地产的大力开发已形成了一个新的经济增长点，大大地改善厂区居民居住条件，因而，住宅小区物业管理的问题也应运而生。物业管理公司相继成立。物业管理事业的发展，在为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境等方面发挥了重要作用。然而，也有些物业公司责任心不强，管理松散，纠纷不断，存在着让广大业主不满意的问题。
一、我市物业管理的现状
为了维护住宅小区消费者的合法权益，必须进一步了解我市物业管理中存在的问题，了解住宅消费者对物业管理的意见和要求，以便反馈给政府有关部门，为政府有关部门制定政策，加强对物业管理公司的指导和监督。为此，根据计划，开展一次住宅生活小区物业管理问题的入户问卷调查，对某某小区的住户进行了调查。
本次调查以问卷和走访约谈的方式进行，历时一个月，对某某区的500户人家进行了调查，调查结果如下：
1、在被调查的500户中，业主自主选择物业管理公司只120户，占24％，由房地产开发公司指定的有380户，占76% 。
2、在500户中，有386户，反映该住宅生活小区曾成立业主委员会，并享有选举权，占77%。有220户，占44％的业主反映享有监督物业管理公司履行物业服务合同的权利。
3、在500户中，有331户反映住宅小区存在擅自改变小区内土地用途；302户反映小区内存在擅自改变房屋及配套设施的用途、结构、外观；毁损设施、设备、危及房屋安全的行为：有253户反映小区存在私搭乱建、乱停放车辆、在房屋共用部份乱堆乱放、随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观、噪声扰民的现象。有123户反映住宅小区屡屡发生小偷小摸现象，随意让陌生人进入。
4.有293户反映房屋及公用设施、设备修缮不及时；占58%
5.有206户反映物业管理制度不健全、管理混乱。
6.500用户对住宅小区物业管理公司在房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目的维护、修缮与整治服务方面进行综合评估，结果是：有112户，占22％的'业主对该物业管理公司的服务表示满意，有136户，占27％的业主对该物业管理公司表示比较满意或基本满意，有326户，占65％的业主对其物业管理公司的服务表示不满意。
二、调查中发现的问题：
在调查中，根据业主反映，这些住宅生活小区的物业管理很不规范。主要表现有：
1治安问题严重：小偷小摸现象屡有发生，小贩、废品收购及其他闲杂人员自由出入住宅小区没人过问。
2卫生脏、乱、差：有的生活小区垃圾没有定点投放，垃圾没有及时清理，楼道乱堆放杂物、宠物乱拉大小便，生活污水随意排放。
3绿化地管理不善：有的绿化地没有栽种花草树木、杂草丛生，几乎成为茺芜，有的花草树木没有很好养护，以致退化、枯萎。有的占用绿化地搞建筑。
4改变房屋用途：有的物业管理公司将地下室、藏物间出租，造成噪声扰民，有的占道停放车辆，阻塞交通。
5物业管理制度不健全：有206产业主反映，该小区物业管理混乱，存在私搭乱建、乱停放车辆，房屋共用部份乱堆乱放，随意占用，有的房屋及公用设施、设备修缮不及时。
三．对物业管理发展的分析和建议
我所调查的小区的住房是由居民通过市场交易价格自行购买的，因而居住者是房屋的产权人。于是，出现了一种对等的市场关系：业主以管理费购买物业公司的保安、绿化、清洁等社会服务，物业公司则以提供服务作为交换，从业主的购买中获得生存。同时，也有了相关与物业管理的法律与条文出来，这意味着，物业从社会管理者，转变为社会单位，从前的管理和被管理关系转变成签约关系。物业管理也包括了垃圾清扫清理、卫生整治、小区安全等。业主所缴纳的物业管理费相应的提高，却不只是象征意义。业主对物业管理业不满的地方也可以进行投诉。
随着物业管理的发展，目前全国物业管理企业总数已超过2万家，更多企业仍如雨后春笋般涌现，物业管理也必然进入品牌竞争时代。21世纪将是我国物业管理品牌竞争的时代，是我国物业管理专业化、市场化、社会化、法制化和现代化不断成熟的时代。我建议从如下几个方面加强物业管理工作：
1、多方入手，解决收费难问题。收费难是物管多方面矛盾的反映，也必须多方面入手解决。
2、建立经常有效的沟通机制，形成业主与物管共建小区的工作格局。与住户群体的良好沟通是物管企业的立身之本。大家虽已认识这项工作的重要性，但同住户保持制度化沟通的不多，这有违物管行业的发展趋势，必须引起业内的高度重视。
3、物业必须严格加强管理，多听些业主的反映的意见，及时向上级汇报，解决问题。总之，在整个调查过程中，让我更深入的了解物业，坚信物业管理行业将有一个崭新的未来，希望我国的物业能做的最好！
物业调查报告14
公司领导：
为更加合理、准确制定XXXX小区前期物业收费标准，在期间，我们对XX市15家小区进行实地走访及电话咨询，了解其现行物业收费标准，为制定XXXX小区物业收费标准提供参考依据，现将调研情况如下汇报：
一、收费标准的调研情况：
二、XXXX小区计划收费标准：
1、电费按照元/度收取（包含公共区域用电费用）； 2、自来水水费按照元/吨收取（包含公共区域用水、用电费用）；
3、电梯使用费收取标准： 二楼元/平方米·每月
三楼以上在元/平方米·每月的基础价上按每增加二层增加 0.01 元/平方米·每月；
4、物业服务费按照/平方米·月； 5、垃圾费：元/月·户；
6、元/月·车位(该项费用需在物价部门审批后方可收取)
7、热水价格：由于小区业前期估算入住率达不高，很难达到70%以上，热水供应成本会非常高，因此目前建议小区热水暂缓供应，价格待热水正式供应后再定。
三、暖气费用的收取
1、目前XX市冬季采暖费用收取的基本情况： 1).XX市集中供热方式的'采暖费为5.80元/平方米； 2).各小区采用天然气小区集中供暖方式的采暖费一般为6.50元/平方米(此价格包含水、电、天然气、人工、维修材料及管理费用等)
2、小区业主未入住的情况下，只可收取采暖费用的30%-60%，作为基本运行费。因此在小区入住率达不到70%时，收取的采暖费用很难满足运行成本的需要，而新建采暖设备的质保期有限，因此今年冬季建议进行采暖试运行，不足费用给予一定补贴；
四、装修期间计划一次性收费项目及标准：
按照建设部110号文件及参考XX市一般物业收费项目及标准，可收取以下费用：
1元/户(待装修完毕及符合装修要求后退还业主)；
2、建筑垃圾清运处理费：元x建筑面积/每户； 3、装修服务监管服务费：元X建筑面积/每户。
以上定价是在参考XXXX小区周边及XX市其他同等规模小区的收费标准的基础上综合制定，收费期限暂定一年，一年后将根据小区实际运营成本及广大业主的意见重新核定收费价格。
物业调查报告15
我们知道居民小区是市民生活的主要场所，与城市居民生活息息相关。良好的小区环境，和谐的人居氛围，既是市民健康素质的体现，也是城市文明的彰显，而这一切都离不开健全的物业管理。在实习老师的指导下，我们小组对益阳市的物业管理市场进行了初步的调查。此次我们主要通过实地实践调查、询问该区居民以及到小区物业公司走访询问等方式开展。
一、益阳市调查小区的基本情况
为了了解益阳市的物业管理的基本情况，我们主要调查了梓山苑小区、中天国际花园和龙洲汇龙苑，针对我们此次访问的那些小区，我将逐一进行分析。
先以梓山苑为具体例子。梓山苑国家安居小区（以下简称梓山苑小区）是经国务院批准、由益阳市人民政府统一组织建设的我市第一个国家安居工程项目，是国家和省、市人民政府扶持中、低收入阶层中住房困难家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程，并开始第二期工程建设。是经济适用房，梓山苑小区是一所具有齐全的生活配套设施的小区，小区位梓山苑小区位于益阳市朝阳开发区内，在风景秀丽的梓山湖公园东侧。物业管理费为0.18元/平方米，小区拥有80东住宅。
该小区物业存在以下不足之处：1.由于小区建设的定位是经济适用房，所以建设密度较高。 2.进门口有板报宣传：建省级文明城市，建温馨美好家园，朝阳路社区创省级文明城市平安社区工作。但是小区内的宣传栏上贴有大量广告，没有人进行管理和清理。
3.小区三处地方配有小型的健身设施但是规模较小和设备较少。 4.保安管理不严，小区对外来人员的进出不进行管理，小区分配有两个保安室，前门的保安为24小时值班的，后门则天黑就会下班。仅有一个保安巡逻。并且只有进门口有一个摄像头，防盗报警系统不到位。
5.绿化设计较为简单，不少绿化区域被居民私用做种菜的菜地了6.询问该小区居民，小区存在偷窃事件和起火事件，但是物业公司为给与合理的答复也未进行处理和改善，小区内的消防设施不齐全，而且已有的设施未进行修缮和维护，以至于消防栓起锈都没有进行更换或者处理。而且小区内仅看到一个生锈了的消防栓。 7.小区内仍存在空置率
8.小区管道布置不合理，造成漏水、滴水和地面积水；小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损，小区公建配套用房及房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重小区垃圾桶大部分已经因老化脆化而损坏，没有进行及时更换而且没有分类，将可回收与不可回收的垃圾堆在一起
9.没有统一的安装空调的位置，空调摆放不整齐10.小区物业管理中心相对简陋，机构设置较为简单，只有设有主任、副主任、财务室、保洁、保安、绿化这七项职务。
11.小区新的业主委员成立不久，新的业主委员会的头一次业主大会在八月份召开完毕。
总的说来，该小区的建设和设计均较为不合理，列处于经济适用房当中，整体物业水平不够，只维持了基本的清洁和日常的保安等生活基本要求。物业管理公司对待居民的投诉和居民的困惑、问题未能进行及时有效的解决。物业管理公司本身机制不够合理也是物业水平上不去的一个重要原因。但是他所提供的服务与其所收的物业管理费还是相当的。梓山苑小区的物业管理费相对于其他小区来说是相当低的，比如说，龙洲汇龙苑的物业管理费小高层是0.6元/平方米，电梯高层是1.0元/平方米。当地居民表示，如果物业管理公司能够提供更为优质的服务的话，居民愿意增加物业管理费。
由于小区建成年代较久，物业管理基本管理已经成型，小区的基本配套设施、生活设施较齐全，有小型超市、菜市场、水电修理、美发、红十字会、诊所、按摩、服装等。小区内还有一所小学，还拥有民办幼儿园。小区道路较干净，达到了小区居民的要求，并得到好评。小区居民保持卫生也做的很好。小区较为安静，适合居住。小区的供配电、电讯、电视、燃气和给排水均由地下管网系统入户。一楼设有应答防盗门和信箱。标有安全标志“学生出入，车辆慢行”、标有提示牌：“做文明市民，建文明城市”。小区内有一个小型的人造湖，湖的周围种有柳树，湖上有小桥，湖面还算干净。
然后简单介绍下其他一些小区如新建成的中天国际花园和龙洲汇龙苑，它们的物业管理公司为绿岛物业管理公司。
中天国际花园位于益阳市城市主干道桃花仑东路，赫山庙地区。项目建筑面积66000平方米，由沿街的一幢综合楼及四幢小高层住宅构成。其建筑采用新古典主义三段式风格，融合了西方建筑语汇与东方神韵内涵。项目地处市中心，生活配套齐全，生活设施应有尽有；益阳商业步行街、步步高超高、金鸿百货、国美电器、肯得基、赫山一小、益阳师范、益阳三医院、菜市场、银行、移动、餐饮、娱乐等配套一应俱全。
由于该小区是新建小区，所以设施设备为新的，绿化和小区设计布局还是很好的。小区的外墙搭线、空调摆放安装也有很统一。应该提示的地方均设有黄色警报线和提示牌。但是楼盘还处于尾盘销售时期，物业管理中的保安措施还是存在一定的漏洞。经我们实地调查，小区内没有垃圾桶，只有一个角落有一个垃圾站。而且小区内的消防栓也只有两个，小区巡逻人员的签到处位于楼盘后面的一个墙上，显得很不合理。小区保安不过问小区人员的出入情况，小区出入比较不规范，存在一定安全隐患。
龙洲汇龙苑，地处益阳市赫山区中心地带，龙洲路凯莱商务酒店的对面，与桃花仑路和益阳大道形成黄金三角的格局，交通十分便利，生活较为配套完善。项目毗邻赫山商业中心与益阳高端商业动集的华天商圈，华天大酒店、凯莱商务酒店、步步高百货、肯德基、新一佳超市、沃尔玛、钻石王朝、罗马大帝、等均位于项目周边，项目还将修建临街商业区，能较好的满足业主生活的各种需求。该项目的一期工程基本入住，配有24小时的保安制度。保安对于进出的人员会进行严格的查控，保安防盗措施和报警系统相对处理的不错。但是由于二期工程还在建设当中，对一期的居住还是有一定影响的，比如建设的垃圾和灰尘使得道路不是很干净。一期只有两栋小高层，建设面积相对较少，公共休闲面积、绿地面积也相对较为稀少。小区内的消防设施也很少。
二、我市小区物业管理所存在的一些问题
益阳市小区物业管理存在的问题及原因随着城市建设快速发展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况。
总的说来益阳市的物业管理的发展不是很快，居民对物业管理的概念也很模糊，物业管服务质量一直提升不上去，物业管理公司对待业主所反映的问题也不进行及时的处理，致使业主对物业管理公司存在相当大的`不满。具体表现在以下几方面：
第一：物业服务态度有待提升，物业管理还需进一步规范。我区物业公司数量虽不少，但规模不一，发展不够规范，仍处于初级市场阶段，还没有普遍实行招投标制度，企业与业主的双向选择机制尚未全面形成。某些物业管理企业员工缺乏客户至上意识，服务态度不端正，服务用语不文明，服务行为不规范，对业主的正当要求不能满足，对业主的投诉也置之不理，更谈不上主动帮助业主排忧解难。物业管理公司如果只是收了钱只搞搞卫生，那样还不如直接聘请清洁工。因此物业管理公司应当明确自己的职责，履行自己的责任。
第二：居民的物业意识需要进一步提高，物业企业运营难度增大。部分业主对物业管理认识不到位，个别居民仍然觉得物业管理是你们要搞的管理，我干嘛要花钱买买别人来管我，还没有完全明白“花钱买的不是管理而是服务”的意识，有的居民认为只要缴纳了管理费，物业公司就必须处理业主遇到的任何问题，特别是开发商遗留的房屋建筑质量问题一并转嫁到物业企业身上，给物业收费带来麻烦。收费困难已成为不少物业公司运营中的一个难题。几年来，物业收费标准一直没变，但保安、保洁职工的最低工资标准不断上调，使物业运营成本进一步加大，企业拿不出高薪来聘请人才，也不能开展良好的培训，于是就造成从业人员素质偏低，能力得不到提高，导致物业管理服务无法良性发展。
第三：部分小区设施不配套，检查维修十分不及时。由于历史的原因，老旧居民小区基础设施不配套，安全防范设施匮乏，大多是敞开“不设防”住宅小区，无法实行封闭管理，小区环境秩序混乱，治安案件时有发生。小区绿化布局不合理，常年失养，地被植物逐年减少。收费率低，物业企业基本上只是对小区进行维持型管理。小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损，小区公建配套用房及房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重。地下管网不畅，经常出现下水堵塞或雨天积水问题。居民小区内公共设施设备，逐步老化、损坏，随着时间的推移，这些维修、改造的资金还没有保障。如改造、维修不能实行，将导致今后这些小区的基础环境越来越差，严重的话会形成恶性循环，影响居民的正常生活。就是新建的居民小区也不同程度地存在这个问题，为物业管理增加了一定的难度。
第四：社区居委会与物业公司、业主委员会之间的关系没有很好的理顺。有的居委会把本身负担的计划生育、宣传等工作，交由物业公司来代替，物业公司很有怨言。个别外地入区物业公司与居委会配合不够，也在一定程度上影响了相关工作的开展。不少小区仍未按规定成立业主委员会，部分业主委员会不是经过全体业主选举产生的，监督协调职能弱化，不能正确履行职责和有效代表、维护业主利益业主委员会流于形式。很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理，业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。
三、针对前面的问题提出的解决方案
（一）加强对物业管理服务的学习，提高对物业管理的认识。大力发展物业管理事业不仅是保障市民安居乐业，建设全国最好开发区、构建和谐社会的重要手段，而且是树立城市良好形象，增强城市吸引力，改善投资环境的有力举措；是增加就业岗位，给下岗、失业人员提供就业、再就业机会，缓解就业压力的有效途径；也是发展服务业，增加第三产业总量，促进地方经济发展的一个新的亮点。区有关部门应当从战略高度，切实加强领导，进一步统筹协调，重视物业管理，抓好物业管理。
（二）充分发挥业主委员会的作用，提高业主自治能力。建立健全业主委员会和业主委员的工作职责和资格认定。保障业主委员会能够正确和有能力的履行职责。同时为切实保障业委会的正常运作和发挥积极的作用，还必须建立激励机制和约束机制，保证业委会工作的公平性和及时性。二是建立并严格执行物业管理企业与业主和业主委员会的沟通制度。物业管理企业要摆正位置，尊重业主委员会的意见，自觉接受业主的监督，定期汇报，听取意见，切实改进服务质量。业主委员会也要对物业管理企业的管理要求做好宣传、解释、协调工作，发挥自律作用，团结和引导全体业主遵守“业主公约”和各项管理制度。
（三）进一步理顺社区居委会与物业公司和业主委员会的关系。社区管理与物业管理不可替代，需要互相配合。要明确物业公司不能承担本由社区居委会负担的工作，社区居委会也要根据自身职能，协调搞好小区物业管理工作，形成企业、业主委员会、居委会三方紧密联接的共同体，形成合力，管理服务效能才得以充分发挥。
（四）努力提高物业管理服务质量。要知道物业管理服务重在“服务”而不是“管理”。因此要加强物业管理服务质量，首先，继续深入开展创优达标活动，鼓励物业管理企业拓宽服务领域，开展特约有偿服务和家政服务及电子商务配送服务，满足小区居民不同层次消费的需求。其次，进一步提高管理人员的素质，同时加强对作业层人员的业务培训和职业道德、服务意识教育，使各企业真正树立业主至上，服务第一的理念。然后，物业管理企业要安排专人24小时值班，及时解决群众反映的问题。物业行政主管部门要完善投诉处理制度，对群众反映的问题督促查办及时解决。还有，在智能化管理系统、电子商务等开发上加大投入，促进物业管理科技含量的提高，努力满足群众的需要。
（五）不断改善小区物业管理的公共设施。增加投入，加强老旧小区物业管理设施的改造力度。尝试采取居民参与设计、投资和建设的公众参与方式，充分调动广大居民的积极性。所需的资金，建议从城市建设维护费中拿出一部分、住宅开发商与业主各自分担一部分，逐年逐步地有计划地实施改造，为实施物业管理创造良好的基础条件。
（六）做好宣传，营造良好的社会氛围。首先应该要坚持正确的舆论导向，重点宣传物业管理法规、政策和优秀物业管理企业、优秀物业管理人员的先进事迹，争取获得广大群众对物业管理这一新兴事物的理解和支持。其次，要宣传业主对房屋产权享有的权利和义务，增加业主的自觉维权意识。再次，增加物业服务内容透明度的宣传，对管理规章、服务项目以及收费依据、收费项目、收费标准等，都要在小区内的布告栏内张贴或以其他方式让业主知道。最后也是至关重要的一点就是要把宣传教育的重点放在思想观念的更新上，尤其要确立住户向业主、单位公管向小区物管、无偿服务向有偿服务的转变意识，既有房权、利益的转换，又有义务、责任的转换，从而形成一种良性循环的良好条件。
四、收获体会
通过此次实地调查走访，我们主要调查小区环境和物业管理情况，我获益良多。我对益阳市一些小区的物业管理情况有了初步的了解。在这一过程中，我学到了物业管理工作中的具体业务知识，丰富了所学的专业知识。我们了解到益阳市物业管理方面的一些现有状况，我市物业管理服务水平还有待提高，我们应该多向物业管理已经成熟和发达的城市和小区学习他们优秀的管理理念和服务方式。此次实践调查活动不仅提升了我们的社会实践，自我管理能力还培养我们团结协作的精神，社会实践调查绝大多数不是一个人所能承当的，而是需由多人合作的才能完成的。在调查过程中，我们身为大学生应该礼貌待人，体现当代大学生的素质，以良好的风貌和真诚的心去与人交流和沟通，才能获得有效的信息。
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